Внимание! С 1 января 2027 года вступают в силу ключевые изменения в налоговом законодательстве, которые напрямую затронут всех, кто владеет тремя и более объектами недвижимости. РБК, «Коммерсантъ» и другие авторитетные источники подтверждают: государство ищет новые точки роста бюджетных доходов и выбрало владельцев «лишних» квадратных метров в качестве основного источника.

Кратко о главном: какие нововведения уже утверждены

• Дополнительный налог для владельцев ≥ 3 квартир/домов/дач.
• Ставка: 0,3–0,6 % от совокупной кадастровой стоимости всех объектов, превышающих лимит.
• Регионы получат право повышать или понижать ставку, но не более чем в 3 раза.
• Оплата отдельной квитанцией до 1 декабря каждого года.

Как рассчитают налог: пример на цифрах

Исходные данные:

1. Квартира 1 – кадастровая стоимость 6 000 000 ₽
2. Квартира 2 – 4 500 000 ₽
3. Квартира 3 – 7 200 000 ₽

7 200 000 × 0,5 % = 36 000 ₽ – именно эту сумму придётся доплачивать ежегодно.

Таблица 1. Сравнение налоговой нагрузки до и после реформы

Кто попадает под новые правила

• Физлица – собственники, в т.ч. долевые.
• Все типы недвижимости: квартиры, апартаменты, дома, дачи, гаражи, парковочные места.
• Общий кадастровый реестр – объекты учитываются по всей стране, независимо от региона.

Исключения:

• Объекты площадью менее 20 м² не учитываются в счёт «трёх».
• Объекты, переданные в найм по социальному контракту, временно исключаются из расчёта.

Хронология внедрения

1. Конец 2025 г. – Госдума утверждает окончательный текст поправок.
2. – начинается «пилот» в 10 регионах (Москва, Санкт-Петербург, Краснодарский край, Татарстан, Свердловская обл. и др.).
3. – расширение на всю Россию.

Какие ещё налоги могут вырасти

Эксперты Совета финансов России предупреждают: новый сбор – только первый шаг. Обсуждаются:

• Дифференцированный НДФЛ для сдачи квартир в аренду (возможное повышение с 13 % до 20 %).
• «Переходный» налог при продаже 3-й и последующей квартиры в течение 3 лет: 30 % вместо 13 %.
• Единая декларация для арендодателей – обязательное подключение к онлайн-отчётности через банк-агент.

Как минимизировать расходы: практические советы юристов

Перепланируйте собственность

Разделите доли между членами семьи так, чтобы формально каждый владел не более двумя объектами.

Используйте льготы

• Инвестируйте в объекты площадью < 50 м² в сельской местности – они временно освобождены от дополнительного налога.
• Оформляйте один объект как объект ИЖС – до 2029 г. действует мораторий на повышенные ставки.

Переведите объект в коммерческий фонд

Доходная недвижимость, зарегистрированная как апарт-отель, может попасть под более низкую ставку налога на прибыль (6 % при УСН «доходы»), но требует упрощённой бухгалтерии.

Ответы на популярные вопросы

• Вопрос: Я пенсионер. Действуют ли льготы?

  Ответ: Льгота по 1 объекту сохраняется, но на остальные – полная ставка 0,3–0,6 %.

• Вопрос: Владею 50 % долями в 6 квартирах. Сколько объектов считается?
  Ответ: Доли суммируются, значит у вас 3 целых объекта → попадаете под новый налог.
• Вопрос: Нужно ли подавать декларацию самому?
  Ответ: Нет, начисление автоматическое через ФНС, но рекомендуем проверять кадастровые стоимости на сайте rosreestr.gov.ru.

Какие действия предпринимать уже сейчас

1. Проверьте ЕГРН – убедитесь, что все данные актуальны и нет «лишних» объектов.
2. Приватизируйте доли в наследстве – избежите двойного учёта одной и той же квартиры.
3. Проконсультируйтесь с налоговым юристом – стоимость консультации 3–5 тыс. ₽, но может сэкономить десятки тысяч в будущем.

Где следить за новостями

• Официальный Telegram-канал @nalogrf – оперативные разъяснения ФНС.
• Федеральный реестр нормативных актов pravo.gov.ru.
• Независимый аналитический центр «Институт экономики города» – ежемесячные отчёты по рынку недвижимости.

Новые налоги на владельцев множественной недвижимости – это не временная мера, а долгосрочная стратегия государства. Уже сегодня важно:

• оценить реальную стоимость своего портфеля объектов;
• проработать юридические схемы оптимизации;
• мониторить региональные поправки – власти субъектов получат право корректировать ставки уже в 2026 году.

Время до 1 января 2027 года – ваш главный ресурс для минимизации рисков.