С 01 января 2026 года в России вступили в силу ключевые изменения в Налоговый кодекс, которые напрямую влияют на тех, кто продаёт жилье. Если до недавнего времени единственный способ избежать налога при продаже новой квартиры был «отсидеть» 5-летний срок владения, то теперь появилось несколько новых «окон» для льгот. Ниже ‒ подробная инструкция, как продать новую квартиру и законно не платить НДФЛ.
Почему возникает налог при продаже новой квартиры
Налоговая база: разница между ценой продажи и ценой покупки (или вычетом 1 млн руб.).
Ставка НДФЛ: 13 % для резидентов, 30 % для нерезидентов.
Исключение: если вы владели объектом минимально необходимый срок, налог не начисляется.
Минимальный срок владения в 2026 году
- 3 года – если квартира:
- получена по наследству или в дар от близкого родственника;
- передана по договору ренты;
- приватизирована;
- являлась единственным жильём на момент продажи.
- 5 лет – во всех остальных случаях, включая купленную на рынке новую квартиру.
Новые льготы 2026 года
Семьи с детьми
Ключевое нововведение: семьи с двумя и более детьми, а также семьи, воспитывающие ребёнка-инвалида любого возраста, получили право продавать любое жильё без НДФЛ независимо от срока владения.
- Условия:
- В семье должно быть минимум два несовершеннолетних ребёнка (или ребёнок-инвалид любого возраста).
- В течение календарного года до момента продажи покупается другое жильё (квартира, дом, доля).
- Новое жильё должно быть больше по площади или стоимости, чем продаваемое.
- Документы о праве собственности на новое жильё подаются в ИФНС до 30 апреля следующего года.
Единственное жильё
Если продаваемая квартира была единственным жильём на момент продажи, минимальный срок снижается до 3 лет.
Важно: «единственность» проверяется на дату сделки и на дату государственной регистрации перехода права. Если у вас есть другая доля в коммунальной квартире или комната, льгота не применяется.
Как не прервать «непрерывное владение»
ФНС трактует «непрерывным» только тот срок, когда жильё не выходило из собственности даже на 1 день.
Поэтому, чтобы сохранить льготу, нельзя дарить или продавать квартиру с последующим выкупом – срок сбросится заново.
Пошаговая схема «продаём новую квартиру без НДФЛ»
- Проверьте срок владения по выписке ЕГРН: если 5 лет не прошло, переходите к пункту 2.
- Определите льготную категорию:
- семья с детьми-инвалидами;
- семья с ≥ 2 детьми;
- продаётся единственное жильё.
- Подготовьте пакет документов:
- выписка ЕГРН на продаваемую квартиру;
- свидетельства о рождении детей / справка об инвалидности;
- договор купли-продажи на новое жильё (должен быть заключён в течение года до продажи);
- квитанция о перечислении денежных средств за новое жильё;
- справка о составе семьи (Форма 9).
- Подайте декларацию 3-НДФЛ с приложением заявления о налоговом вычете/льготе до 30 апреля следующего года.
- Получите уведомление об освобождении от уплаты налога.
Примеры из практики
Пример 1. Семья с двумя детьми
Ивановы купили новую квартиру в 2024 году за 7 млн руб. В 2026 году продают её за 8 млн руб., покупают большую квартиру за 9 млн руб. в тот же год. Налог не платится – условия льготы выполнены.
Пример 2. Единственное жильё
Петров купил квартиру в 2023 году, в 2026 году продаёт её как единственное жильё. Срок владения 3 года – освобождение от НДФЛ.
Частые ошибки
- Ошибка 1: считать 3 года не с даты регистрации права, а с даты ДДУ.
Правильно: отсчёт идёт с даты, указанной в ЕГРН. - Ошибка 2: покупать новое жильё после продажи, но в следующем календарном году.
Правильно: покупка должна быть до 31 декабря того же года. - Ошибка 3: пропустить срок подачи 3-НДФЛ.
Штраф: 5 % от неуплаченного налога за каждый месяц просрочки.
Подводим итог
С 2026 года продать новую квартиру и избежать НДФЛ вполне реально при выполнении хотя бы одного из условий:
- квартира – единственное жильё и находится в собственности ≥ 3 лет;
- вы – многодетная семья или семья с ребёнком-инвалидом и купили другое жильё в течение года до продажи;
- вы «досидели» полные 5 лет.
Важно: при любой схеме сохраняйте все документы (договоры, платёжные поручения, выписки ЕГРН) – именно они докажут ваше право на льготу при проверке налоговой.