Важно: все расчёты и правила приведены по состоянию на 20 апреля 2026 г. и актуальны для резидентов РФ. При частичной аренде 11 месяцев из 12 налог всё равно начисляется за весь доход, полученный от арендаторов. Ниже — подробная инструкция, как не переплатить и не нарваться на штрафы.
Ответ за 30 секунд
- Да, платить нужно. Длительность 11 мес. не освобождает от налога, но даёт выбор удобного режима.
- Какой налог? Это НДФЛ 13 % (или 15 %) от суммы договора, если вы — физлицо. При патенте или «вменёнке» — фиксированная сумма.
- Важный сигнал. ФНС усилила контроль: с 2026 года сведения о доходах от аренды автоматически приходят из банков и онлайн-касс.
Разбираемся с форматами аренды
2.1 Долгосрочный договор > 11 мес.
Если договор заключён на 11 мес. 1 день и более, он считается долгосрочным. В 2026 г; он обязательно подлежит гос-регистрации в Росреестре (п. 2 ст. 26.1 Закона об аренде). Регистрация — бесплатна, но без неё договор недействителен.
2.2 Краткосрочная аренда < 11 мес.
Если договор составлен ровно на 11 мес., он всё ещё краткосрочный. Регистрировать не надо, но налог всё равно нужно заплатить.
Какие налоги платить за 11 месяцев аренды
| Режим | Ставка/сумма | Плюсы | Минусы |
|---|---|---|---|
| Физлицо, патент (ПСН) | 6 % от потенциального дохода, установленного регионом. | Нет отчётности, фиксированная цена, можно «купить» патент на 11 мес. | Нужно быть ИП; не все регионы разрешили аренду по ПСН. |
| УСН «Доходы» | 6 % от фактического дохода. | Можно снизить на взносы ИП; отчётность раз в год. | Нужно открыть ИП; есть ограничение по выручке 251,4 млн ₽ на 2026 г. |
| Налоговый вычет 20 м² | Уменьшает базу по НДФЛ, если квартира, ваше единственное жильё. | Экономия до 13 % × 20 м² × кадастровая стоимость. | Работает только при долгосрочной регистрации договора. |
Пошаговая схема: как оформить аренду за 11 месяцев и заплатить минимум налогов
- Выберите режим:
- Если доход < 2 млн ₽ в год → попробуйте патент (ПСН) -026 года.
- Если доход > 2 млн ₽ → УСН 6 % или самозанятость (если арендодатель — единственный доход).
- Подпишите договор:
- Укажите точную дату окончания (например, -).
- Добавьте акт приёма-передачи, чтобы избежать споров о компенсации ремонта.
- Сдайте уведомление в ФНС:
- При патенте — за 10 дней до начала аренды.
- При УСН — в течение 30 дней после открытия ИП.
- Оплатите налог:
- ПСН — единоразово или 2 платежа (по 183 дней).
- УСН — авансы за 9 мес. + окончательный расчёт до 30 апр. 2027 г.
- Сдайте отчётность:
- ПСН — нет отчётности.
- УСН, декларация 1 раз в год.
Три типовые ошибки, которые приводят к штрафам в 2026 году
- Ошибка 1: «Арендовал 11 мес. — значит, налог платить не надо».
Факт: налог берётся с любого дохода, независимо от срока. - Ошибка 2: Указание в договоре символической цены 1 000 ₽, а получение остального «в конверте».
Факт: ФНС сверяет поступления на карту и запрашивает объяснения. - Ошибка 3: Использование счёта ИП для личных покупок.
Факт: за смешение средств при УСН грозит доначисление налога по ставке 13 % вместо 6 %.
Что изменилось в 2026 году
6.1 Автоматический обмен данными
Банки с 1 января 2026 г. передают в ФНС информацию о переводах от физлиц > 100 000 ₽ в месяц; Если средний платёж аренды превышает порог, налоговая автоматически присылает уведомление.
6;2 Повышенный вычет для «единственного жилья»
Если вы сдаёте единственную квартиру, налоговый вычет по НДФЛ вырос до 25 м² (вместо 20 м² в 2025 г.).
Частые вопросы (FAQ)
Можно ли не регистрировать договор при 11 мес.?
Да, можно. Регистрация нужна только при сроке > 11 мес. Однако налог всё равно уплачивается.
Что выгоднее: патент или УСН за 11 мес.?
Зависит от региона. В Москве патент на 1-комн. квартиру (39 м²) на 11 мес. стоит ~ 24 500 ₽ (2026 г.), при доходе 600 000 ₽ выгоднее УСН 6 % = 36 000 ₽. Сравните в калькуляторе ФНС.
Могу ли я быть самозанятым при сдаче квартиры?
Нет. По российскому законодательству самозанятость не распространяется на аренду недвижимости.
Чек-лист «Сдал квартиру на 11 мес. — всё чисто»
- ✅ Открыл ИП или выбрал патент.
- ✅ Подписал договор с актом приёма-передачи.
- ✅ Уведомил ФНС о выбранном режиме.
- ✅ Подключил ОФД-кассу (если УСН).
- ✅ Внёс первый аванс/купил патент.
- ✅ Вёл книгу доходов (УСН) или сохранил чеки (ПСН).