Когда возникает обязанность по НДФЛ
Если собственник продаёт дом вместе с земельным участком и общий срок владения этим имуществом менее 3 лет, то возникает обязанность по уплате НДФЛ (подоходного налога) по ставке 13 % (для резидентов РФ) или 30 % (для нерезидентов).
Новые правила 2026 года не меняют сам порядок расчёта, но усилили контроль: ФНС автоматически получает сведения из Росреестра и банков, а декларацию подавать всё равно нужно до 30 апреля 2027 года (за доходы 2026 года).
Как определить налоговую базу
Налоговая база = Доход от продажи – Вычет (или – Затраты на покупку).
Вы можете выбрать один из двух вариантов:
- Имущественный вычет 1 000 000 ₽ на весь объект недвижимости (дом + участок считаются за один объект, если оформлены как единый объект).
- Документально подтвержденные расходы, включая:
- Стоимость покупки дома и участка;
- Расходы на оформление, нотариуса, ипотечные проценты;
- Расходы на достройку/капремонт (если есть чеки и договоры).
Примеры расчёта
Пример 1. Применение вычета 1 000 000 ₽
- Продажная цена: 4 500 000 ₽
- Вычет: 1 000 000 ₽
- Налогооблагаемая база: 3 500 000 ₽
- НДФЛ: 3 500 000 × 13 % = 455 000 ₽
Пример 2. Применение расходного способа
- Продажная цена: 4 500 000 ₽
- Документальные затраты: 3 200 000 ₽
- Налогооблагаемая база: 1 300 000 ₽
- НДФЛ: 1 300 000 × 13 % = 169 000 ₽
Выгоднее использовать именно тот вариант, который даёт меньшую базу.
Особенности для земельного участка
- Если участок продаётся отдельно от дома, то вычет 1 000 000 ₽ распространяется и на него.
- Если участок находился в собственности более 3 лет, а дом – менее 3 лет, то:
– от продажи участка налог не платится;
– от продажи дома платится НДФЛ с применением вычета/расходов.
Как снизить налог законно
- Документируйте все затраты (чеки, договоры подряда, акты).
- Не занижайте цену в договоре: ФНС сравнивает её с кадастровой стоимостью × 0,7. Если цена ниже, налог рассчитают по кадастровой × 0,7.
- Продайте через «чистую» сделку через нотариуса и банковскую ячейку – это облегчит подтверждение расходов.
- Разделите сделку на продажу участка (если он в собственности более 3 лет) и дома (менее 3 лет), чтобы полностью убрать налог с участка;
Как подать декларацию и уплатить налог в 2026 году
Этап 1. Подготовка документов
- Договор купли-продажи (куда вы вносились как покупатель).
- Договор купли-продажи (куда вы выступаете как продавец).
- Платёжные поручения/чеки на расходы.
Этап 2. Заполнение 3-НДФЛ
С 2026 года можно использовать личный кабинет ФНС, куда сведения загружаются автоматически. Однако вам нужно:
- Проверить правильность данных.
- Выбрать «Продажа имущества» → указать доход → выбрать вычет/расходы.
- Подтвердить электронной подписью или через Госуслуги.
Этап 3. Уплата налога
Срок – до 15 июля 2027 года. Номер ИНН и КБК указываются в квитанции, которую формирует сервис ФНС.
Ответы на популярные вопросы
Вопрос 1. А если доля в недвижимости продана – как считать вычет?
Ответ: Вычет 1 000 000 ₽ делится пропорционально доле. Если вы продали ½ долю, то вычет 500 000 ₽.
Вопрос 2. У меня есть ипотека – можно ли включить проценты в расходы?
Ответ: Да, но только если ипотека оформлена именно на покупку этой недвижимости и есть справка банка о сумме уплаченных процентов.
Вопрос 3. Нужно ли подавать декларацию, если налог = 0?
Ответ: Да, обязательно. Иначе ФНС может начислить штраф 1 000 ₽ за неподачу.
Чек-лист продавца
- ☐ Проверил срок владения: дом и участок менее 3 лет – обязан платить.
- ☐ Выбрал способ: вычет 1 000 000 ₽ или подтверждённые расходы.
- ☐ Собрал все чеки и договоры.
- ☐ Сравнил продажную цену с кадастровой × 0,7.
- ☐ Заполнил 3-НДФЛ до .
- ☐ Оплатил налог до .