Актуально на 20 апреля 2026 года․ Если вы продали земельный участок, который предварительно разделили на две и более части, налоговые последствия нужно рассчитывать отдельно по каждой доле․ Ниже — подробный алгоритм, который поможет не ошибиться в расчётах и избежать штрафов․

Какой налог платится

При продаже любой недвижимости, включая долю или часть земельного участка, физические лица уплачивают Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)․ Ставка зависит от статуса продавца:

• 13 % — для российских налоговых резидентов (пребывание в РФ ≥ 183 дней за последние 12 мес․);
• 30 % — для нерезидентов․

Для юридических лиц

Если земля была на балансе организации, доход от продажи включается в налоговую базу по:

• налогу на прибыль (20 %),
• или УСН «Доходы» (6 %),
• или УСН «Доходы-Расходы» (15 %)․

Как рассчитать налог при продаже разделённого участка

Раздел участка не влияет на порядок исчисления НДФЛ, но создаёт две отдельные объекта․ Алгоритм:

1. Определите срок владения каждой новой частью с момента регистрации права собственности именно на эту часть․ Подтверждается выпиской из ЕГРН․
2. Сравните цену продажи (по договору) с 70 % кадастровой стоимости этой доли․
3. Выберите налоговую базу:
   • если цена ≥ 70 % кадастровой, берём цену по договору;
   • если меньше — налоговая «доначислит» до 70 % кадастра․
4. Примените вычет либо документальные расходы (что больше)․
5. Умножьте итог на 13 % (или 30 %)․

Пример расчёта

Когда можно не платить НДФЛ

Минимальный срок владения

• 3 года, если участок (или его доля) получена:
  • в наследство или в дар от близкого родственника,
  • в результате приватизации,
  • по договору пожизненного содержания․
• 5 лет, во всех остальных случаях (в т․ч․ купленная земля)․

Если раздел произошёл после истечения вышеуказанного срока, каждая новая доля «наследует» старый срок владения и НДФЛ не возникает․ Если до, срок считается заново с даты регистрации доли․

Фиксированный вычет

Если срок владения короче льготного, воспользуйтесь вычетом:

• 1 000 000 ₽ на весь объект (если продаёте доли разным покупателям, вычет делится пропорционально)․

Альтернатива — расходы на приобретение

Вместо вычета можно уменьшить доход на документально подтверждённые расходы:

• цена первоначального участка,
• расходы по разделу (кадастровые работы, госпошлина),
• проценты по ипотеке, если земля была в залоге․

Сроки и порядок уплаты

Подайте 3-НДФЛ

• до 30 апреля года, следующего за годом продажи (например, за 2025 г․ — до )․

Оплатите налог

• до 15 июля того же года․

Где подать

• Личный кабинет налогоплательщика на сайте nalog․gov․ru;
• через Госуслуги;
• МФЦ или налоговую по месту регистрации․

Частые ошибки

• Ошибка 1․ Считать срок владения с даты первоначальной покупки, а не с даты регистрации разделённой доли․
• Ошибка 2․ Забывать, что налоговая автоматически сравнивает цену с 70 % кадастра․
• Ошибка 3․ Применять фиксированный вычет 1 000 000 ₽ к каждой доле при продаже в одном году — неверно, лимит общий․
• Ошибка 4․ Не оформлять раздел через кадастровый кадастр и реестр, в результате в ЕГРН остаётся один объект, а фактически продаётся «вторая половина» без документов․

Чек-лист продавца разделённого участка

1. Закажте кадастровый паспорт и выписку ЕГРН на каждую долю․
2. Убедитесь, что кадастровая стоимость актуальна (обновляется ежегодно)․
3. Рассчитайте срок владения: дата = день внесения записи о новом участке в ЕГРН․
4. Выберите, что выгоднее: вычет 1 000 000 ₽ или документальные расходы․
5. Сформируйте декларацию 3-НДФЛ и приложите:
   • ДКП (договор купли-продажи),
   • Квитанции/акты на кадастровые работы,
   • Иногда — справку о налоговом резидентстве (если в году продажи были выезды > 183 дн․)․
6. Оплатите НДФЛ до 15 июля․

Где получить бесплатную консультацию

• ФНС России: горячая линия ###-###-####;
• Онлайн-калькулятор НДФЛ на сайте ФНС;
• Личный кабинет → «Обратиться в ФНС»;
• Кадастровая палата в вашем регионе․