В 2023 году физические лица при продаже нежилого помещения обязаны уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Размер налога, а также порядок его расчёта и уплаты зависит от:
- срока владения объектом;
- статуса продавца (физическое лицо или индивидуальный предприниматель);
- кадастровой или рыночной стоимости помещения;
- наличия документов, подтверждающих расходы на приобретение объекта.
Когда возникает обязанность по уплате НДФЛ
Обязанность по уплате НДФЛ возникает в двух случаях:
- Срок владения менее 3 лет (если объект был получен после ) или менее 5 лет (если был получен до этой даты путём наследования, дарения, приватизации или по договору пожизненного содержания).
- Объект использовался в предпринимательской деятельности, даже если владение превышало минимальный льготный срок.
Как рассчитать налоговую базу
Вариант 1. Расчет с применением вычета в размере 250 000 ₽
Если подтверждающие расходы отсутствуют или их размер меньше 250 000 ₽, можно воспользоваться имущественным вычетом:
Налог = (Цена продажи − 250 000 ₽) × 13 %
Пример:
Продажная цена: 2 000 000 ₽
Налоговая база: 2 000 000 − 250 000 = 1 750 000 ₽
НДФЛ: 1 750 000 × 13 % = 227 500 ₽
Вариант 2. Расчет с учетом фактических расходов
При наличии документов, подтверждающих расходы на покупку, можно уменьшить налогооблагаемую базу на сумму этих расходов:
Налог = (Цена продажи − Документированные расходы) × 13 %
Пример:
Продажная цена: 2 000 000 ₽
Документированные расходы: 1 600 000 ₽
Налоговая база: 2 000 000 − 1 600 000 = 400 000 ₽
НДФЛ: 400 000 × 13 % = 52 000 ₽
Кадастровая стоимость: контрольная точка
Если в договоре купли-продажи указана цена ниже 70 % от кадастровой стоимости, налоговая база автоматически «дотягивается» до 70 % кадастровой стоимости.
Формула:
Налоговая база = max(Цена договора; 0,7 × Кадастровая стоимость) − Вычет или Расходы
Индивидуальные предприниматели: особенности
ИП, применяющие специальные режимы (УСН, ЕНВД, ПСН), могут:
- включить доход от продажи в общий доход по УСН 6 % или 15 %;
- или оформить сделку как физическое лицо и уплатить НДФЛ 13 %.
Важно: если помещение числилось на ИП как основное средство, использовалось в деятельности и продано раньше трёх лет после постановки на учёт, то доход признаётся доходом от предпринимательской деятельности, и применяется соответствующий режим (УСН, ОСНО и т.д.).
Сроки подачи декларации и уплаты налога
- Декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
- Уплата налога производится до 15 июля того же года.
Нужна ли квитанция о налоге при сделке
Нет, налоговая квитанция при оформлении сделки через Росреестр или МФЦ не требуется. Но:
- в договоре желательно указать, что «обязанность по уплате НДФЛ несёт продавец»;
- покупатель может запросить копию декларации 3-НДФЛ для собственной страховки.
Частые ошибки продавцов
- Упущенный срок владения — продают объект, купленный менее 3 лет назад, и не платят налог.
- Заниженная цена — указали 1 рубль, а кадастровая стоимость 5 млн ₽. ИФНС доначислит налог.
- Нет подтверждающих расходов — договор купли-продажи потерян, квитанции не сохранены.
- ИП продаёт как физлицо, но налоговая считает доход предпринимательским и требует уплаты по УСН.
- ✓ Проверить дату перехода права собственности в ЕГРН.
- ✓ Сравнить цену продажи с кадастровой стоимостью (×0,7).
- ✓ Найти договор покупки и платёжные поручения.
- ✓ Выбрать выгодный способ: вычет 250 000 ₽ или расходы.
- ✓ Подать 3-НДФЛ и оплатить налог до установленных сроков.
Соблюдая вышеуказанные правила и сроки, вы избежите штрафов и пени от ФНС и спокойно завершите сделку по продаже нежилого помещения.