Внимание! С 2025-2026 годов налоговое регулирование сделок с недвижимостью кардинально изменилось. Организации сталкиваются с прогрессивной шкалой, новыми правилами начисления НДС и обновлёнными льготами. Ниже — подробный гид по всем нюансам.
Какие налоги платит организация при продаже недвижимости в 2026 году
При отчуждении объектов недвижимости юрлицу нужно рассчитать и уплатить:
- НДС (ставка 20 % или 0 % при льготных условиях)
- Налог на прибыль (прогрессивная шкала: 25 %, 28 %, 32 %)
- Сборы за сопровождение сделки (нотариус, Росреестр, кадастровая оценка)
Прогрессивная шкала налога на прибыль
С 2025 года действует «больше продал — больше заплатишь». Пороги в 2026-м не изменились:
- до 100 млн ₽ годовой выручки — ставка 25 %;
- 100-500 млн ₽ — 28 %;
- свыше 500 млн ₽ — 32 %.
Пример: если компания продала здание за 210 млн ₽ и её годовая выручка оказалась 320 млн ₽, то к прибыли от сделки применяется ставка 28 %.
НДС 2026: новые «ловушки»
ФНС доначисляет НДС при продаже нежилой недвижимости даже если объект:
- никогда не использовался в налогооблагаемой деятельности;
- числился на балансе как «неосновное средство»;
- был получен в наследство или даром.
Ключевое изменение 2026 года: налоговики требуют восстановить «входной» НДС, который компания не могла ранее принять к вычету.
Как сделать ставку налога «нулевой»
Нулевая ставка НДС
Возможна, если одновременно выполняются условия:
- объект, жилая недвижимость, проданная после 3 лет владения;
- продавец — юрлицо-застройщик, применяющее «освобождение по ДДУ» (ст. 149 НК РФ);
- покупатель — физлицо для личных нужд.
Нулевой налог на прибыль (вычеты и льготы)
- Инвестиционный вычет — до 90 % расходов на строительство/модернизацию здания можно вычесть из налоговой базы (ст. 286.1 НК РФ).
- Льгота «Сквозной контракт» — для участников госзаказа: отсрочка уплаты налога на прибыль до 3 лет.
- Режим «Север» — организации Севера и Дальнего Востока получают сниженную ставку 15 % на прибыль от продажи объектов недвижимости.
Пошаговая схема расчёта налога при продаже недвижимости
Шаг 1. Определите налоговую базу
Налог на прибыль = (Цена продажи – Остаточная балансовая стоимость – Связанные расходы (юр., реклама, оценка)).
Шаг 2. Проверьте льготы и вычеты
- Если здание строилось с 2021 года, можете применить инвестиционный вычет до 90 %.
- Если объект «северный», ставка падает до 15 %.
Шаг 3. Рассчитайте НДС
НДС = 20 % × (Цена продажи – Восстановленный «входной» НДС).
Напоминаем: восстановление обязательно, даже если раньше не принимали к вычету.
Шаг 4. Подайте декларации
- НДС — не позднее 25-го числа месяца, следующего за кварталом продажи.
- Налог на прибыль — ежеквартально, до 28-го числа месяца после отчётного периода.
- Уведомление в Росреестр — в течение 5 рабочих дней после регистрации перехода права.
Кейс: как «Промстрой-Инвест» сэкономил 12 млн ₽
Компания продала торговый центр в Новосибирске за 140 млн ₽, остаточная стоимость — 85 млн ₽.
- Налог на прибыль: (140 – 85 –
× 25 % = 11,75 млн ₽. - Инвестиционный вычет: 8 млн ₳ (ремонт фасада) × 90 % = 7,2 млн ₽ снижение базы.
Чек-лист 2026: не забудьте!
- Проверьте, не попадает ли сделка под «ловушку» восстановления НДС.
- Учтите прогрессивную шкалу прибыли — скорректируйте цену до конца года.
- Подготовьте документы для инвестиционного вычета заранее (акты КС-2/КС-3, счета-фактуры).
- Если объект в Северных регионах, подайте заявление на ставку 15 % в ИФНС до 31 марта 2026.
- Уведомите покупателя о возможных рисках доначисления НДС в будущем.
Ответы на популярные вопросы
— Скажется ли рост НДС (до 22 % в 2027-м) на рынке?
Эксперты не ожидают прямого роста цен: основное давление ляжет на маржу застройщиков, но при продаже вторичной недвижимости НДС уже 20 % и останется таким до 2027.
— Можно ли освободиться от НДС при продаже складского комплекса?
Только если он построен по инвестконтракту и передаётся муниципалитету. Во всех остальных случаях — ставка 20 %.
В 2026 году продажа недвижимости организацией стала дороже: прогрессивная шкала + восстановление НДС. Однако точное планирование льгот и вычетов позволяет снизить общую нагрузку на 30-60 %. Ключ к экономии — ранний анализ и подготовка документов ещё до вывода объекта на рынок.