При продаже квартиры, дома, гаража или другой недвижимости физическое лицо обязано уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ).
Однако если сумма сделки не превышает 1 000 000 рублей, налог может быть уменьшен до нуля или отсутствовать вовсе, всё зависит от обстоятельств.
Ниже разберёмся, когда придётся платить, а когда нет, как правильно применить вычет в 1 млн руб. и что изменилось в 2025-2026 годах.

Когда возникает обязанность платить НДФЛ?

Срок владения имуществом

Основное правило: если вы владели объектом менее минимального срока, доход от продажи облагается НДФЛ.

Минимальный срок для объектов недвижимости, приобретённых после , составляет:

• 3 года, если недвижимость:
  • получена по наследству;
  • подарена близкому родственнику;
  • приватизирована;
  • передана по договору пожизненного содержания.
• 5 лет во всех остальных случаях (куплена по ДКП, долевое участие и т. д.).

Если вы владели объектом дольше указанных сроков, налог не платится независимо от цены продажи.

Размер дохода от продажи

Даже если минимальный срок не выдержан, налог не всегда взимается: применяется имущественный вычет или учитываются документированные расходы.

Имущественный вычет 1 000 000 рублей

В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ продавец имеет право уменьшить налогооблагаемую базу на 1 000 000 рублей при продаже:

• квартир, комнат, домов, долей в них;
• земельных участков (в т.ч. под ИЖС, ЛПХ);
• гаражей, машино-мест, садовых домиков.

Примеры расчёта

1. Цена продажи = 850 000 руб.
   Вычет = 1 000 000 руб.
   Налогооблагаемая база = 850 000 – 850 000 = 0 → НДФЛ = 0.
2. Цена продажи = 1 300 000 руб.
   Вычет = 1 000 000 руб.
   База = 1 300 000 – 1 000 000 = 300 000 руб.
   НДФЛ = 300 000 × 13 % = 39 000 руб;

Альтернатива вычету — учёт расходов

Вместо вычета 1 млн руб. можно уменьшить доход на фактические и документированные расходы, связанные с приобретением данной недвижимости (ДКП, ипотечные проценты, ремонт и др.).

Когда выгодно расходы:

• если квартира покупалась дороже 1 млн руб. и есть все чеки/договоры;
• если расходы превышают 1 млн руб., в этом случае выгоднее уменьшить именно на расходы.

Как подать декларацию и уплатить налог

Сроки

• Декларация 3-НДФЛ: до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
• Уплата налога: до 15 июля того же года.

Пошаговый алгоритм

1. Собрать документы:
   • договор купли-продажи;
   • квитанции, платёжки, выписки ЕГРН;
   • документы подтверждающие расходы (если применяется вычет «доходы минус расходы»).
2. Заполнить декларацию в «Личном кабинете налогоплательщика» или с помощью программы «Декларация» ФНС.
3. Подать декларацию онлайн или лично в ИФНС (или через МФЦ).
4. Оплатить налог (если он начислен) по реквизитам, указанным в уведомлении.

Особые ситуации в 2025-2026 годах

Продажа доли

Если продаётся доля, вычет 1 млн руб; распределяется пропорционально долям всеми собственниками.
Например, при доле ½ вычет составит 500 000 руб.

Объекты за 1 руб. или дарение в счёт долга

При занижении цены ниже кадастровой стоимости × 0,7 налоговая будет считать доходом 70 % кадастровой стоимости (ст. 214.10 НК РФ).

Иностранцы и нерезиденты

Нерезиденты платят НДФЛ по ставке 30 % и вычеты не применяют (пп. 4 п. 3 ст. 210 НК РФ);

Ответы на частые вопросы

Чек-лист продавца недвижимости до 1 млн рублей

• ☐ Определить срок владения (3 или 5 лет).
• ☐ Сравнить цену продажи с кадастровой (× 0,7).
• ☐ Выбрать: 1 млн руб. вычета или документированные расходы.
• ☐ Подготовить документы (ДКП, ЕГРН, чеки).
• ☐ Подать 3-НДФЛ до 30 апреля.
• ☐ Оплатить НДФЛ до 15 июля (если есть к уплате).

Важно: при любых сомнениях консультируйтесь с квалифицированным бухгалтером или налоговым юристом:
изменения в НК РФ 2025-2026 могут добавить новые нюансы.

Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.
Источник: НК РФ, разъяснения ФНС, судебная практика 2025-2026 гг.