В 2026 году правила расчёта и уплаты налога с продажи квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет, претерпели ряд изменений. Главная новость, действует прогрессивная шкала НДФЛ, а минимальные сроки владения остались прежними. Ниже — подробная инструкция: кто платит, сколько, когда и как можно законно сэкономить.

Когда возникает обязанность платить налог

Налог платится, если одновременно выполняются два условия:

• квартира продана до истечения минимального срока владения;
• получен доход от продажи (даже если вы продали дешевле, чем купили, но выше кадастровой стоимости × 0,7).

Минимальный срок владения в 2026 году:

• 3 года — если квартира:
  • получена по наследству или в дар от близкого родственника;
  • приватизирована;
  • является единственным жильём продавца (включая долю в других объектах ≤ 50 м²);
• 5 лет — во всех остальных случаях (куплена на рынке, получена по ДДУ, вступление в долю и т.д.).

Ставки налога в 2026 году

Облагается только превышение над льготным порогом, а не вся сумма.

Как рассчитать налог: пошаговый алгоритм

Шаг 1. Определите налоговую базу

Выберите большое из двух значений:

1. цена по договору купли-продажи;
2. кадастровая стоимость × 0,7.

Шаг 2. Примените вычет

Закон позволяет уменьшить базу на:

• 1 000 000 ₽ — фиксированный имущественный вычет (п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ);
• или фактические расходы на покупку этой же квартиры (подтверждаются ДДУ, чеками, выпиской из ЕГРН).

Шаг 3. Рассчитайте итоговый налог

Пример 1. Квартира куплена в 2024 г. за 3 200 000 ₽, продаётся в 2026 г. за 4 100 000 ₽. Кадастровая стоимость — 3 500 000 ₽ × 0,7 = 2 450 000 ₽. Берём контрактную цену 4 100 000 ₽.

• Вычитаем расходы: 4 100 000 ₽ – 3 200 000 ₽ = 900 000 ₽ — налогооблажаемая база.
• Налог: 900 000 ₽ × 13 % = 117 000 ₽.

Пример 2. Квартира получена в дар в 2023 г., продаётся в 2026 г. за 2 700 000 ₽. Расходов нет. Применяем вычет 1 000 000 ₽.

• 2 700 000 ₽ – 1 000 000 ₽ = 1 700 000 ₽ — база.
• 1 700 000 ₽ попадает в диапазон до 2,4 млн, значит ставка 13 %.
• Налог: 1 700 000 ₽ × 13 % = 221 000 ₽.

Сроки подачи декларации и уплаты

• До 30 апреля 2027 г. — подать 3-НДФЛ за 2026 год.
• До 15 июля 2027 г. — уплатить налог.

Как уменьшить или избежать налога

Вариант 1. Дождаться минимального срока

Если квартира единственное жильё, достаточно подождать 3 года.

Вариант 2. Уменьшить базу на расходы

Соберите чеки, договоры, выписки из ЕГРН, чтобы подтвердить покупные расходы.

Вариант 3. Использовать налоговый вычет при покупке новой квартиры

Если одновременно приобретаете другое жильё, можно заявить вычет до 2 млн ₽ (260 тыс. «возврата») и зачесть его взаимозачётом с налогом от продажи.

Что грозит за неуплату

• 20 % от неуплаченной суммы — штраф.
• 7,25 % годовых, пени за каждый день просрочки.
• До 40 % — если умышленное уклонение.

Краткий чек-лист продавца

1. Узнайте дату регистрации права собственности.
2. Определите, относитесь ли вы к льготной категории (единственное жильё, наследство, дар).
3. Посчитайте доход и примените вычет/расходы.
4. Заполните 3-НДФЛ (можно через «Личный кабинет» ФНС или сервисы вроде Госуслуг).
5. Уплатите налог в срок.