С 1 января 2022 года в силу вступил Федеральный закон № 382-ФЗ от ‚ который пересмотрел правила налогообложения доходов от продажи недвижимости. Ниже ‒ актуальная шпаргалка для собственников‚ которые продали или планируют продать квартиру в 2022 году.
Когда вообще не нужно платить НДФЛ
В большинстве случаев налог не облагается‚ если квартира (дом‚ доля‚ комната) находилась в собственности:
- ≥ 3 лет – если объект получен:
- в наследство или по договору дарения от близкого родственника;
- в ходе приватизации;
- по договору пожизненного содержания.
- ≥ 5 лет – во всех остальных случаях (купил на рынке‚ получил по ДДУ и т.д.).
Важно! Счёт ведётся со дня регистрации права собственности в ЕГРН. Если в 2022 году вы получили новую квартиру взамен аварийной по реновации‚ срок начнётся заново (пример: Маркелов‚ см. новости).
Кому можно продать квартиру «завтра» и не платить налог
На 2022 год действует льгота для семей с двумя и более детьми:
- продают любое жильё без соблюдения 3- или 5-летнего срока;
- обязательно покупают в том же налоговом периоде (до 31 декабря 2022 года) другое жильё любой площади‚ но лучше прежнего;
- в декларации фиксируют обе сделки и заявляют «нулевой» налог.
Ставки НДФЛ в 2022 году
| Категория | Ставка |
|---|---|
| Налоговый резидент РФ (пребывал в РФ ≥ 183 календарных дней в 2022 г.) | 13 % |
| Нерезидент | 30 % |
Как рассчитать налог
Формула такая:
НДФЛ = (Доход от продажи – Налоговый вычет) × Ставка 13 %
Два законных способа уменьшить базу
- Имущественный вычет – 1 млн рублей на объект недвижимости.
Пример: продали за 2 800 000 ₽ → налог к уплате (2 800 000 – 1 000 000) × 13 % = 234 000 ₽. - Доход минус расходы. Можно вычесть:
- фактическую цену покупки (по ДКП);
- проценты по ипотеке‚ которые вы уже выплатили;
- документированные расходы на ремонт (при покупке без отделки).
Пример: купили за 2 млн‚ продали за 3‚5 млн → налог (3‚5 – 2) × 13 % = 195 000 ₽.
Выбирайте тот способ‚ который даёт больше экономию. Подтверждайте расходы платёжками‚ актами‚ справками банка.
Кадастровая стоимость как «защита от занижения»
Если цена в договоре < 70 % кадастровой‚ налоговая будет считать доходом 0‚7 × кадастровую стоимость на 1 января 2022 г. Законодательство также обсуждает переход к вменённому доходу‚ пропорциональному кадастровой стоимости‚ но пока это проект.
Сроки подачи декларации и уплаты
- Форма 3-НДФЛ – до 30 апреля 2023 года (за 2022 г.).
- Уплатить налог – до 15 июля 2023 года.
Штраф за неподачу – 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки‚ но не более 30 % и не менее 1 000 ₽.
Как подать декларацию
- Лично в ИФНС или через МФЦ (паспорт + документы на сделку).
- Онлайн – сервис «Личный кабинет налогоплательщика» или Госуслуги (подпись ЭЦП/Госуслуги).
- Приём «Автовычетов» – если данные о сделке уже есть в ФНС‚ система может предложить «готовую» декларацию‚ которую останется только подтвердить.
Частые ошибки
- Не учитывать «привязку» к кадастру и указывать заниженную цену.
- Забывать‚ что при продаже доли каждый собственник получает вычет 1 млн‚ а не «на квартиру».
- Игнорировать льготу «семьи с детьми» и уплачивать налог‚ хотя можно было купить новое жильё и обнулить обязательство.
- Указывать в расходах только первоначальную цену‚ забывая про ипотечные проценты.
Пошаговая инструкция «как законно не платить»
- Проверьте дату регистрации в ЕГРН. Если ≥5 лет (или ≥3 при льготном основании) – налог 0 ₽.
- Если срок короче‚ посчитайте по двум схемам: «1 млн» и «доход минус расходы».
- Если вы многодетная семья – купите новое жильё до и заявите льготу.
- Оформите декларацию до ‚ приложите чеки и договоры.
- Оплатите разницу до .
В 2022 году основное правило – 5 лет без налога‚ но льготы (3 года для приватизации/наследства‚ многодетные семьи‚ доход минус расходы) позволяют существенно сократить или полностью устранить налог. Главное ‒ сохранять документы‚ соблюдать сроки и правильно выбрать вычет.
Информация актуальна на 19 апреля 2026 г. Перед подачей декларации рекомендуем уточнить изменения в налоговом законодательстве или проконсультироваться со специалистом.