В 2026 году жители Севастополя, как и всех российских регионов, обязаны отчитываться о доходах от продажи недвижимости. В статье разберёмся, когда налог платить не нужно, какие льготы и вычеты доступны, а также как правильно заполнить декларацию 3-НДФЛ, чтобы избежать штрафов.

Базовые правила налогообложения в Севастополе

Севастополь входит в состав Российской Федерации, поэтому применяется федеральный Налоговый кодекс РФ. В 2026 году:

• Ставка налога для резидентов, 13 % (если сумма дохода ≤ 5 млн руб.) или 15 % на превышение;
• Для нерезидентов — 30 %;
• Налоговый период — календарный год.

Декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля 2027 года, если квартира была продана в 2026 году (напоминание портала госуслуг).

Когда налог платить не нужно

2.1 Минимальный срок владения

Налог не платится, если квартира находилась в собственности:

• 3 года — если она:
  • получена в дар или наследство от близкого родственника;
  • приватизирована;
  • передана по договору ренты.
• 5 лет — во всех остальных случаях.

2.2 Единственное жильё

С 2026 года закон сохраняет льготу для единственного жилья: если проданная квартира была единственной на момент продажи, минимальный срок владения снижается до 3 лет, даже если она была куплена на рынке.

Как рассчитать налог к уплате

Формула простая:

Налог = (Доход от продажи − Вычет) × Ставка 13 % (или 15 %)

3.1 Доход от продажи

Доход определяется как реальная цена из договора купли-продажи, но не ниже 70 % кадастровой стоимости квартиры. Если цена в договоре меньше, налоговая пересчитает налог от 70 % кадастра.

3.2 Доступные вычеты

• Вычет в размере 1 млн руб., «безусловный» вычет на любую недвижимость;
• Вычет фактических расходов — если квартиру покупали, можно вычесть потраченные деньги;
• Вычет уплаченного налога при дарении — если квартира была подарена, а вы заплатили налог с дарения, эту сумму можно вычесть при продаже (по данным источников).

3.3 Пример расчёта

Пример 1:

• Квартира продана за 7 000 000 руб.
• Кадастровая стоимость 6 500 000 руб.
• Квартира получена в дар от дяди 2 года назад (менее 3 лет).
• Вычет: 1 000 000 руб.

Налог = (7 000 000 − 1 000 000) × 13 % = 780 000 руб.

Пример 2:

• Квартира куплена за 4 000 000 руб., продана за 5 500 000 руб.
• Владение менее 5 лет, но единственное жильё (льгота 3 года).
• Вычет: фактические расходы 4 000 000 руб.

Налог = (5 500 000 − 4 000 000) × 13 % = 195 000 руб.

Декларирование и сроки

1. До 30 апреля 2027 года — подать 3-НДФЛ через gosuslugi.ru, лично в ИФНС или онлайн-сервисы (1С-Декларация, «Налогия»).
2. До 15 июля 2027 года — оплатить налог по реквизитам, указанным в уведомлении.

Штрафы и санкции

• 20 % от неуплаченного налога — штраф за неподачу декларации/неоплату;
• 40 % — при умышленном нарушении;
• Пени за просрочку — 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день.

Особенности Севастополя

Несмотря на статус «федерального города», в Севастополе:

• Кадастровая оценка обновляется ежегодно — проследите за актуальными данными на сайте rosreestr.gov.ru;
• Нет местных льгот по налогу на продажу недвижимости (применяются только федеральные нормы);
• Электронную подпись (ЭЦП) можно получить в местном МФЦ «Мои документы» за 15 минут.

Пошаговая инструкция: от продажи до оплаты налога

1. Убедитесь, что истёк минимальный срок владения (3 или 5 лет).
2. Соберите документы: ЕГРН, договор купли-продажи, ДКП покупки (если используете вычет по расходам), чек об уплате налога при дарении.
3. Определите налоговую базу: 70 % кадастра или договорная цена.
4. Подайте 3-НДФЛ онлайн или лично.
5. Оплатите налог до 15 июля 2027 года.
6. Сохраните квитанции и распечатки, они пригодятся при продаже следующей недвижимости.

Частые ошибки

• Указание цены ниже 1 млн руб. для ухода от налога — налоговая пересчитает по кадастру;
• Неучёт единственного жилья — владельцы забывают, что срок владения может быть 3 года;
• Пропуск срока декларации — даже «нулевая» декларация необходима, если срок владения менее минимального.

Ответы на популярные вопросы

Вопрос: Подарили квартиру в 2024 году, продаём в 2026-м. Нужно ли платить налог?

Ответ: Нет, если даритель — близкий родственник, срок владения уже 2 года. Если нет — ждите 5 лет или используйте вычет 1 млн руб.

Вопрос: Можно ли разбить продажу на доли, чтобы каждый член семьи получил вычет 1 млн?

Ответ: Да, если доли оформлены как самостоятельные объекты и продаются отдельными договорами.

Быстрый чек-лист