Продажа недвижимости, полученной в порядке наследования, часто вызывает вопросы: нужно ли платить НДФЛ, какие льготы существуют, как правильно оформить сделку. В статье мы собрали актуальную информацию на 2026 год, опираясь на материалы КонсультантПлюс, ФНС России, публикации в СМИ и комментарии экспертов.

Правовая база

• Налоговый кодекс РФ (НК РФ). Статья 217.1 определяет порядок налогообложения доходов от продажи имущества, в т.ч. унаследованного.
• Постановление Правительства РФ № 55‑2025 «Об упрощённом порядке расчёта и уплаты НДФЛ при продаже недвижимости», действующее с 2025 года, уточняет сроки владения, позволяющие избежать налога.
• Приказ ФНС России от № ММ‑5‑И от 2026 г. «О порядке представления декларации о доходах от продажи имущества, полученного в наследство».

Когда налог платить обязателен?

Доход от продажи квартиры, полученной в наследство, считается налогооблагаемым и облагается НДФЛ по ставке:

• 13 % – для налоговых резидентов РФ;
• 30 % – для нерезидентов.

Налог уплачивается, если одновременно выполнены две условия:

1. Сумма дохода от продажи превышает 1 000 000 рублей (порог для обязательного декларирования).
2. Срок владения унаследованным имуществом меньше трех лет с момента открытия наследства.

Если срок владения составляет три года и более, налог не начисляется (исключение – продажа в течение 12 месяцев после получения в наследство при условии, что квартира является единственным жильём наследника).

Исключения и льготы

• Единственное жильё. При продаже единственного жилого помещения, находившегося в собственности более 5 лет, налог не взимается независимо от способа получения (покупка, наследство, дарение).
• Продажа части унаследованного жилья. Если наследник продаёт лишь часть доли и получает доход менее 1 млн р., декларация не требуется, а значит и налог не уплачивается.
• Налоговый вычет. При продаже унаследованной квартиры можно воспользоваться социальным налоговым вычетом (на покупку собственного жилья) – в размере до 2 млн руб. за каждый вычет, если вы покупаете новое жильё в течение 12 месяцев.
• Дети‑наследники. По пункту 2.1 статьи 217.1 НК РФ дети‑наследники, продавшие долю в квартире до достижения 18 лет, освобождаются от НДФЛ, если соблюдены условия владения (не менее 3 лет).

Как рассчитывается налог?

Налог рассчитывается от разницы между ценой продажи и базой налогообложения. База определяется так:

1. Если квартира была получена по наследству, базой считается её стоимость на дату открытия наследства (оценка, подтверждённая нотариусом, или рыночная стоимость, зафиксированная в акте оценки).
2. Если в течение периода владения были произведены капитальные улучшения (ремонт, перепланировка), их стоимость добавляется к базе.

Пример расчёта (2026 г.):

Если срок владения менее 3 лет, налог уплачивается в полном объёме. При владении более 3 лет налог не начисляется.

Пошаговый алгоритм продажи унаследованной квартиры

1. Открытие наследства; Получить свидетельство о праве на наследство (нотариальный акт).
2. Регистрация прав собственности. В течение 6 месяцев после получения свидетельства подать заявление в Росреестр.
3. Оценка недвижимости. Заказать независимую оценку (необходимо для расчёта налога).
4. Подготовка документов для продажи:
   • Свидетельство о праве на наследство;
   • Документ, подтверждающий регистрацию права собственности;
   • Технический паспорт квартиры;
   • Согласие совладельцев (если есть другие наследники).
5. Регистрация перехода права в Росреестре (в течение 10 дней после подписания договора).
6. Подготовка налоговой декларации (если налог обязателен). Декларацию подаёт в ИФНС по месту регистрации в течение 30 дней после продажи.
7. Оплата НДФЛ. Налог уплачивается до 15 апреля года, следующего за годом продажи, либо в течение 30 дней после подачи декларации (при добровольной уплате).

Что делать, если налог не был уплачен?

• ФНС России (Москва, 77) регулярно рассылает уведомления о недостающих налогах. В случае получения уведомления необходимо:
  1. Подготовить объяснительную записку;
  2. Предоставить копию договора купли‑продажи и расчёт налога;
  3. Внести недоимку с начисленными пенями.
• Если ошибка была допущена по вине налоговых органов, можно подать заявление о пересмотре решения в течение 3 лет с даты уведомления.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить налог, если квартира получена от родственника, но не являлась единственным жильём?

Да. Налог обязателен, если срок владения менее трех лет и доход от продажи превышает 1 млн руб. Наличие других жилых помещений у наследника не освобождает от налога.

А если наследник — несовершеннолетний?

Для несовершеннолетних применяется пункт 2.1 статьи 217.1 НК РФ: налог не уплачиваеться, если продажа происходит после трех лет владения (от даты открытия наследства) и доход не превышает 1 млн руб.

Можно ли воспользоваться налоговым вычетом при продаже унаследованного жилья?

Да. Вычет на покупку собственного жилья (до 2 млн руб.) предоставляется при условии, что полученные от продажи средства направлены на покупку (или строительство) нового жилья в течение 12 месяцев.

Какой документ подтверждает стоимость квартиры на дату наследования?

Оценка, проведённая лицензированным оценщиком, либо рыночная стоимость, указанная в нотариальном акте о наследстве. Оценка должна быть оформлена в двух экземплярах и подпана обеими сторонами.

Что делать, если квартира была продана в течение 12 месяцев после получения в наследство, но я владел ею более 5 лет?

Если квартира является единственным жильём и срок владения превышает 5 лет, налог не начисляется независимо от срока с момента наследования.

Практические рекомендации

• Сохраняйте все документы – оценку, договоры, справки о капитальном ремонте, выписки из реестра. Они понадобятся для расчёта налога и возможных проверок.
• Если планируете продажу в ближайшее время, проведите оценку заранее, чтобы иметь точную базу налогообложения.
• Для снижения налоговой нагрузки рассмотрите покупку нового жилья в течение года после продажи – вы получите налоговый вычет.
• Если наследство получено от неблизкого родственника (тётя, дядя), налог с наследства не взимается, но доход от последующей продажи облагается НДФЛ.
• При наличии нескольких наследников рекомендуется оформить договор купли‑продажи доли до полной продажи, чтобы учесть долю каждого в налоговой декларации.

Продажа квартиры, полученной в наследство от родственника, в 2026 году подпадает под обычный режим налогообложения НДФЛ. Основные моменты, которые необходимо помнить:

• Налог платится только при владении менее 3 лет и доходе более 1 млн руб.
• Единственное жилое помещение, находящееся в собственности более 5 лет, освобождается от налога.
• Налоговый вычет на покупку собственного жилья может существенно снизить налоговую нагрузку.
• Тщательная подготовка документов и своевременное декларирование помогут избежать штрафов и пеней.

Соблюдая указанные правила и используя рекомендации, вы сможете грамотно оформить продажу унаследованной квартиры и минимизировать налоговые обязательства.

Дата публикации: . Информация актуальна на 2026 год и основана на данных КонсультантПлюс, ФНС России, а также публикаций в юридических и новостных источниках.