С 19 апреля 2026 года в России действует ряд правил‚ определяющих‚ нужно ли платить подоходный налог (НДФЛ 13 %) при продаже квартиры‚ ранее приобретённой по договору долевого участия (ДДУ). Ниже — подробная шпаргалка для дольщиков.

Откуда берётся налог при продаже

Налог возникает‚ если после продажи вы получаете доход‚ то есть продаёте дороже‚ чем покупали. Ставка для резидентов — 13 %‚ для нерезидентов — 30 %.

Ключевая дата: когда «отсчёт 5 лет» начинается для ДДУ

Для большинства объектов минимальный «безналоговый» срок владения — 5 лет. Однако у дольщиков есть особенность:

• если квартира была по ДДУ‚ то таймер 5-летнего владения запускаеться не с даты подписания ДДУ‚ а с момента регистрации права собственности в ЕГРН (то есть после ввода дома в эксплуатацию и получения ключей);
• если вы приобретали квартиру в новостройке напрямую у застройщика до 1 июля 2019 года‚ расчёты могли вестись по старой схеме (через ЖСК или предварительный договор купли-продажи), в этом случае судебная практика также опирается на дату регистрации права собственности.

Пример

ДДУ подписан ‚ акт ввода дома и получение свидетельства о праве собственности, . Значит‚ бесплатно продать квартиру без 13 % НДФЛ можно только с .

Исключения: когда срок сокращается до 3 лет

5-летний срок уменьшается до 3 лет‚ если квартира:

1. получена по договору ДДУ у застройщика или его аффилированного лица;
2. единственное жильё на момент продажи;
3. наследована или подарена близким родственникам (но тогда срок считается с даты открытия наследства/подарения).

Важно: если в собственности есть ещё другие квартиры или доли‚ то льгота «единственное жильё» не применяется и придётся ждать 5 лет.

Как рассчитать налог‚ если продать раньше срока

Формула:

НДФЛ = (Цена продажи – Цена покупки – Покупные расходы) × 13 %

Дополнительно можно вычесть:

• проценты по ипотеке‚ если квартира была в кредите;
• расходы на отделку‚ подтверждённые чеками и актами;
• брокерскую комиссию при продаже.

Альтернатива: вычет 1 млн рублей

Если подтвердить расходы нельзя‚ можно воспользоваться имущественным вычетом 1 000 000 рублей:

НДФЛ = (Цена продажи – 1 000 000) × 13 %

Но если цена продажи меньше 70 % кадастровой стоимости‚ налоговая будет считать доход = 0‚7 × кадастровая стоимость.

Пошаговая инструкция для продавца ДДУ

1. Проверьте дату регистрации права собственности в ЕГРН;
2. Рассчитайте фактический срок владения (с даты права собственности до даты продажи).
3. Определите‚ входите ли в исключения (единственное жильё‚ наследство и т. д.).
4. Соберите документы: ДДУ‚ акт приёма-передачи‚ ЕГРН‚ платёжки‚ ипотечный договор‚ чеки на ремонт.
5. Заполните 3-НДФЛ и подайте до 30 апреля следующего года‚ уплатите налог до 15 июля.

Частые ошибки дольщиков

• Ошибка 1: считать срок с даты ДДУ — налоговая смотрит на дату права собственности.
• Ошибка 2: забывать включить отделочные расходы в «покупные расходы».
• Ошибка 3: не подавать декларацию‚ если продажа была «в ноль» — всё равно нужно отчитаться.

Калькулятор на пальцах

Краткий вывод

Если вы купили квартиру по ДДУ и уже зарегистрировали право собственности более 5 лет назад (или 3 года при соблюдении льгот)‚ то НДФЛ платить не нужно. Во всех остальных случаях воспользуйтесь вычетом расходов или 1 млн рублей и обязательно подайте 3-НДФЛ‚ чтобы избежать штрафов.