Когда в квартире есть доля, оформленные на детей, родители нередко теряются в догадках: «Нужно ли платить налог, если ребёнок продаёт свою долю?»

Краткий ответ: в большинстве случаев налог начисляется, но существуют льготы, которые позволяют его снизить или полностью избежать уплаты.

Какой налог платится и когда

Доходы физических лиц от продажи недвижимости облагаются НДФЛ 13 % (30 % для нерезидентов).
Главное условие, квартира (или доля) продана раньше минимального срока владения:

• 3 года — если жильё получено по наследству, дарению от близких, или приватизация;
• 5 лет, во всех остальных случаях (например, куплено по договору купли-продажи).

Для ребёнка-собственника отсчёт срока ведётся с даты госрегистрации права собственности именно на его долю, а не на всю квартиру.

«Семейная» льгота: полное освобождение от налога

С 2022 года действует Федеральный закон № 382-ФЗ (в редакции 2025 г.).
Семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми освобождаются от НДФЛ при одновременном соблюдении всех условий:

1. В семье на момент продажи числятся два и более детей до 18 лет (инвалидов, до 24 лет).
2. Семья не владеет другим жильём площадью более 50 % от площади покупаемого.
3. Новое жильё приобретается в том же налоговом периоде, что и продажа (или до 30 апреля следующего года).
4. Новое жильё оформлено на всех членов семьи, включая детей.

Пример. В 2026 г. семья продаёт квартиру, где ребёнку принадлежит ¼ доли, и сразу покупает большую квартиру.
Если условия выполнены — НДФЛ не платится ни с доли родителей, ни с доли ребёнка.

Если льгота не применяется — как снизить налог

Имущественный вычет при продаже

Каждый собственник (включая несовершеннолетнего) имеет право на вычет 1 000 000 ₽ от доли.
Если квартира продана по единому договору, вычет делится пропорционально долям; если по разным договорам — каждый получает полный вычет.

Пример:
доля ребёнка 25 %, квартира продана за 4 млн ₽.
Доход ребёнка = 4 млн × 25 % = 1 млн ₽.
Вычет 1 млн ₖ полностью покрывает доход, НДФЛ = 0 ₽.

Уменьшение на фактические расходы

Можно уменьшить доход на документальные расходы по покупке именно этой доли (договор, ипотека, материнский капитал и т. д.).

Имущественный вычет при покупке новой квартиры

Родитель вправе заявить вычет за себя и за ребёнка (до 2 млн ₖ на общую сумму).
Вычет «закрывает» часть налога от продажи.

Пошаговая инструкция для родителей

1. Определите срок владения долей ребёнка. Не путайте с датой регистрации всей квартиры.
2. Проверьте семейную льготу. Если условия совпадают — собирайте документы на улучшение жилищных условий.
3. Если льгота не применяется:
   • Рассчитайте налог: (доход – вычет 1 млн/расходы) × 13 %.
   • Подайте декларацию 3-НДФЛ за ребёнка до 30 апреля следующего года.
   • Заплатите налог до 15 июля.
4. Получите имущественный вычет. Подайте заявление в налоговую или работодателю.

Частые ошибки

• «Минимальный срок считается с момента дарения доли». Нет, с даты регистрации права собственности именно на долю.
• «Дети не платят налоги». Несовершеннолетние обязаны платить НДФЛ; обязанности исполняют родители (опекуны).
• «Можно не подавать декларацию, если налог = 0». Декларация подаётся всегда, если объект продан раньше минимального срока;

Краткий чек-лист

Полезные ссылки

• Официальный сайт ФНС России
• Онлайн-сервис «Личный кабинет» для подачи 3-НДФЛ
• Журнал «Домклик» — статьи по недвижимости

Важно: налоговое законодательство постоянно меняется. Перед сделкой проконсультируйтесь с квалифицированным юристом или налоговым консультантом.