Дата актуализации:  г.

Как официально называется налог при продаже жилой недвижимости?

В налоговом законодательстве РФ налог, который уплачивает физическое лицо при продаже квартиры (дома, комнаты, дачи и т.п.), называется налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). В случае продажи недвижимости он взимается со разницы между доходом от продажи и суммой расходов, связанных с приобретением и улучшением имущества.

Ставки НДФЛ при продаже квартиры в 2026 году

• Стандартная ставка – 13 % от налогооблагаемой базы (для резидентов России).
• Для нерезидентов ставка составляет 15 %.
• Если объект недвижимости относится к категории «недвижимость, находившаяся в собственности менее минимального срока владения», применяется базовая ставка 13 % (но налог может быть освобождён – см. ниже).

Когда налог обязателен?

Налог на доходы физических лиц уплачивается, если выполнено одно из условий:

1. Продажа недвижимости, которой владели менее установленного минимального срока (3 года для квартиры, 5 лет для дома, дачи, земельного участка). С 2025 года минимальный срок владения для квартиры сокращён до 3 лет.
2. Объект является единственной жилой площадью в собственности продавца (т.е. у него нет другой квартиры, дома, комнаты, гаража и т.п.).
3. Продажа осуществляется за сумму, превышающую 250 000 рублей (по факту, налогом облагается вся прибыль, но порог упрощает контроль).

Как рассчитывается налог?

Налоговая база определяется по формуле:

Налоговая база = (Цена продажи) – (Сумма расходов) – (Налоговый вычет)

Где:

• Цена продажи – фактическая сумма, полученная от покупателя.
• Сумма расходов – включает:
  • Стоимость приобретения недвижимости (документально подтверждённая).
  • Расходы на улучшение (ремонт, капитальный ремонт), если они подтверждены документально.
  • Расходы на оформление сделки (нотариальные, регистрационные сборы).
• Налоговый вычет – фиксированная сумма 1 000 000 рублей, которую можно уменьшить из налогооблагаемой базы (при продаже квартиры, комнаты, дома, садового дома).

Пример расчёта (по данным РБК Недвижимость):

Продажа: 5 000 000 ₽
Покупка: 4 500 000 ₽
Разница: 500 000 ₽
Вычет: 1 000 000 ₽ → налоговая база = 0 ₽
Налог к уплате: 0 ₽

Сроки уплаты налога и подачи декларации

• Декларацию 3‑НДФЛ необходимо подать в налоговый орган по месту жительства до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
• Налог уплачивается в течение 30 дней после подачи декларации (можно оплатить через личный кабинет ФНС, банковскую карту или в банке).
• При уплате налога в течение 15 дней от даты подачи декларации можно воспользоваться онлайн‑сервисом «Мой налог» и избежать штрафов.

Как уменьшить налог или полностью от него избавиться?

Налоговый вычет в 1 млн ₽

Если вы продаёте единственное жильё, вы имеете право на вычет в размере 1 000 000 рублей. Вычет уменьшаем налоговую базу, а не сам налог.

Освобождение для семей с детьми

С 2021 года (закон 382‑ФЗ) семьи, имеющие двух и более детей, освобождаются от уплаты НДФЛ при продаже любой жилой недвижимости (квартиры, дома, комнаты).

Минимальный срок владения

Если вы владели квартирой более 3 лет (для дома – 5 лет), налог не взимается независимо от количества недвижимости в вашем портфеле.

Взаимозачет в 3‑НДФЛ

При продаже квартиры и одновременной покупке другой недвижимости (в том же налоговом периоде) можно оформить взаимозачет. В этом случае доход от продажи считается нулевым, и декларация подавать не требуется.

Перевод права собственности в пользу супругов

Если квартира была зарегистрирована на обоих супругов, а один из них продает свою долю, налог считается только с той части, которой он владел менее 3 лет.

Пошаговая инструкция по уплате налога

1. Соберите документы. Договор купли‑продажи, выписка из ЕГРН, договор купли‑продажи предыдущего жилья (для подтверждения расходов), акты выполненных работ (ремонт).
2. Рассчитайте налоговую базу. Вычтите из цены продажи все подтверждённые расходы и примените вычет в 1 млн ₽.
3. Заполните форму 3‑НДФЛ. В разделе «Доходы от продажи недвижимости» укажите полученную сумму и рассчитанную налоговую базу.
4. Подайте декларацию. Через личный кабинет ФНС (сервис «Мой налог») или в бумажном виде в налоговый орган.
5. Оплатите налог. Сформируйте платежное поручение (КПП 1010) и внесите деньги в банк или через онлайн‑сервис.
6. Сохраните подтверждения. Квитанцию об оплате и копию декларации храните минимум 5 лет (по требованию ФНС).

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить налог, если я продал квартиру за 2 млн ₽, а купил её за 1,8 млн ₽?

Да. Прибыль составляет 200 000 ₽, но после применения вычета в 1 млн ₽ налоговая база будет ноль, поэтому налог не уплачивается.

Можно ли получить налоговый вычет, если квартира была куплена в ипотеку?

Да. В расчёт расходов включаются как собственные средства, так и проценты по ипотеке (при наличии подтверждающих документов).

Что делать, если я продал квартиру, но не успел подать декларацию в срок?

Нужно подать декларацию как можно быстрее и уплатить налог с начислением штрафа в размере 20 % от суммы налога за каждый день просрочки (не менее 1 % от налога).

Как оформить взаимозачет?

При продаже старой квартиры и покупке новой в том же налоговом периоде укажите в декларации пункт «Взаимозачет» и приложите договоры обеих сделок.

Полезные ссылки и сервисы

• Официальный сайт ФНС – форма 3‑НДФЛ
• Сервис «Мой налог» – подача деклараций онлайн
• РБК Недвижимость – калькуляторы налога
• КонсультантПлюс – нормативные акты по НДФЛ

Налог с продажи квартиры официально называется налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Ставка составляет 13 % (15 % для нерезидентов), но в ряде случаев налог может быть полностью отменён: при владении более 3 лет, при наличии вычета в 1 млн ₽, для семей с двумя и более детьми, а также при взаимозачете сделок. Правильный расчёт, своевременная подача декларации и использование доступных вычетов позволяют существенно сократить налоговую нагрузку.

Помните, что законодательство может изменяться, поэтому перед сделкой рекомендуется проконсультироваться с налоговым специалистом или юристом.