Продажа недвижимости, находящейся в стадии незавершённого строительства (НЗС), имеет свои налоговые особенности. В статье рассмотрены:

• какие налоги возникают при продаже НЗС;
• кто и в каком объёме обязан их платить (физические лица, организации);
• как рассчитывается налоговая база;
• какие сроки и порядок уплаты;
• существуют ли льготы и исключения.

Общие положения о налогообложении объектов незавершённого строительства

С 1 января 2020 года в России в налоговый кодекс (ст. 378;2 НК РФ) включены объекты незавершённого строительства (НЗС) как отдельный вид имущества, подлежащий налогообложению по кадастровой стоимости. К НЗС относятся:

• здания и сооружения, не введённые в эксплуатацию;
• строительные конструкции, находящиеся в процессе возведения;
• частично завершённые жилые дома, коммерческие объекты, гаражи, машино-места.

Налоговое обложение НЗС регулируется несколькими актами:

1. Налоговый кодекс РФ (ст. 378.2);
2. Письмо ФНС России от  № БС‑4‑21/15553 (о признании НЗС объектом налогообложения);
3. Письмо ФНС России от  № 03‑03‑05/97344 (о порядке расчёта кадастровой стоимости НЗС);
4. Региональные нормативные акты (например, в Крыму установлен налог в 2 % от кадастровой стоимости).

Налог на имущество организаций (НиМО) и физических лиц (НиМФЛ) в отношении НЗС

Объект НЗС считается недвижимым имуществом. Обязанность уплаты налога возникает, если в субъекте РФ введён порядок налогообложения по кадастровой стоимости. При этом:

• Для организаций налог уплачивается по ставке, установленной региональными властями, от кадастровой стоимости НЗС. Ставка может варьироваться от 0,1 % до 2 % и выше, в зависимости от региона.
• Для физических лиц налог на имущество (НиМФЛ) также рассчитывается от кадастровой стоимости, но в большинстве регионов НЗС попадает под общую ставку (обычно от 0,1 % до 0,3 %).

Важно: наличие незавершённого строительства на земельном участке не влияет на размер земельного налога – земельный налог считается отдельным объектом налогообложения.

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже НЗС

Продажа объекта незавершённого строительства считается продажей недвижимости. Согласно письму ФНС России от 17 апреля 2024 г., доходы от такой продажи не подлежат освобождению от НДФЛ и облагаются в обычном порядке.

Кто платит НДФЛ?

• Физические лица – 13 % от разницы между продажной ценой и суммой расходов (в т.ч. затрат на строительство), если объект находился в собственности менее 5 лет. При владении более 5 лет ставка снижается до 0 % (льгота), но только при условии, что объект полностью сдан в эксплуатацию.
• Иностранные граждане и резиденты – 30 % (при отсутствии соглашений об избежании двойного налогообложения).

Имущественный вычет

Согласно ФНС России, при продаже НЗС можно воспользоваться имущественным вычетом в размере 1 000 000 рублей, если объект был приобретён до 1 января 2014 года и находится в собственности более 3 лет. Вычет применяется к налогооблагаемой базе, а не к ставке.

Налог на добавленную стоимость (НДС) при продаже НЗС

Если продавцом является налогоплательщик НДС (например, строительная компания), то при реализации НЗС применяется обычный порядок начисления НДС – 20 % от цены продажи. При этом покупатель имеет право на вычет НДС, если использует объект в своей предпринимательской деятельности.

Для физических лиц, не являющихся плательщиками НДС, налог не взимается.

Как рассчитывается налоговая база

База налогообложения определяется кадастровой стоимостью объекта, установленной в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). При расчёте учитываются:

1. Площадь (жилая, коммерческая, подземные помещения);
2. Коэффициент качества (соответствие строительных нормам, тип конструкции);
3. Расположение (центр города – выше стоимость, окраины – ниже);
4. Сроки ввода в эксплуатацию (для НЗС может применяться «корректирующий коэффициент», установленный региональными нормативами).

Пример расчёта (условный):

Кадастровая стоимость = 3 500 000 ₽
Ставка налога (регион) = 0,2 %
Налог = 3 500 000 × 0,002 = 7 000 ₽ в год.

Порядок уплаты и сроки

Исключения и льготы

• Льготные ставки в некоторых субъектах (например, в Крыму – 2 % от кадастровой стоимости) могут применяться к НЗС, если объект относится к категории «жильё».
• Если объект полностью списан (письмо от 13 марта 2024 г.), налоговые обязательства прекращаются с момента списания.
• Для организаций, осуществляющих социально значимые проекты (медицинские, образовательные), возможны региональные льготы (ставка 0 %).
• При продаже НЗС в рамках договора долевого участия (домовладения) налоговые последствия могут отличаться – обычно налог на имущество уплачивается продавцом, а НДФЛ – покупателем в случае переоформления доли.

Практические рекомендации продавцу

1. Проверьте регистрацию в ЕГРН. Убедитесь, что объект отмечен как «незавершённое строительство», иначе налог может рассчитываться по иной ставке.
2. Определите кадастровую стоимость. При необходимости запросите переоценку – это может снизить налоговую базу.
3. Подготовьте документы. Необходимы: договор купли‑продажи, акт ввода в эксплуатацию (если есть), справка из УФС о кадастровой стоимости, декларация‑2‑НДФЛ (для физических лиц).
4. Учитывайте расходы. В налоговой базе НДФЛ можно включить все понесённые затраты: материалы, оплату труда, услуги проектных организаций.
5. Своевременно уплатите налоги. Просрочка может привести к начислению пени (0,5 % от суммы налога за каждый день просрочки).
6. Консультируйтесь с налоговым специалистом. Особенно при сложных сделках (многоквартирные дома, совместные проекты) правила могут различаться.

Продажа объекта незавершённого строительства влечёт за собой несколько налоговых обязательств: налог на имущество (организаций или физических лиц), налог на доходы физических лиц и, при необходимости, НДС. Ключевыми факторами для расчёта являются кадастровая стоимость и региональные ставки. Своевременное оформление и правильный расчёт налоговой базы позволяют избежать штрафов и лишних расходов.

Помните: каждый случай уникален – перед сделкой рекомендуется получить индивидуальную консультацию у налогового эксперта.

Дата актуализации статьи:  г.