Когда возникает налоговое обязательство
Основное правило: если после получения квартиры по наследству от близкого родственника вы продаёте её, то налог на доходы физических лиц (НДФЛ) может возникнуть, если между датой открытия наследства и датой продажи прошло менее 3 лет.
Важно: при наследовании датой начала владения считается день смерти наследодателя, а не день вступления в наследства или регистрации права собственности.
Кто считается «близким родственником»
Согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ к близким родственникам относятся:
- родители и дети (в т.ч. усыновители и усыновлённые);
- супруги;
- бабушки, дедушки и внуки;
- полнородные и неполнородные братья и сёстры.
Срок владения: 3 или 5 лет?
Три года для наследников
Льготный трёхлетний срок владения применяется исключительно к жилым помещениям, полученным:
- по наследству от близких родственников;
- в дар от близких родственников;
- в порядке приватизации;
- по договору пожизненного содержания с иждивением.
Пять лет для всех остальных случаев
Если квартира была получена не указанным в п. 3.1 способом (например, куплена или получена от постороннего лица), то освобождение от НДФЛ наступает только после пяти лет владения.
Как рассчитать налог, если срок владения меньше 3 лет
База налогообложения
Налог платится с разницы между цены продажи и минимальной из:
- 70 % кадастровой стоимости на 1 января года продажи;
- фактической цене по договору купли-продажи.
Вычеты
Налогоплательщик может уменьшить налогооблагаемую базу на:
- Имущественный вычет — 1 000 000 ₽;
- Документированные расходы наследодателя на приобретение этой квартиры (если доля наследодателя была куплена, а не получена даром или в наследство).
Применять можно только один из вариантов.
Пример расчёта
Дано:
Квартиру унаследовали , продали за 6 000 000 ₽. Кадастровая стоимость 5 500 000 ₽ (70 % = 3 850 000 ₽). Расходы наследодателя на покупку составляли 4 000 000 ₽.
Расчёт:
1. Срок владения = 1 год + 3 месяца < 3 лет, значит налог платится.
2. База налогообложения = 6 000 000 – 4 000 000 = 2 000 000 ₽.
3. НДФЛ = 2 000 000 × 13 % = 260 000 ₽.
Как подать декларацию
- Срок подачи 3-НДФЛ — до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
- Оплатить налог нужно до 15 июля.
- Подать можно онлайн через сервис ФНС «Личный кабинет налогоплательщика» или на бумаге в ИФНС по месту регистрации.
Частые ошибки
- Игнорировать декларацию. Даже если налог равен нулю из-за вычетов, форму 3-НДФЛ подавать обязательно.
- Путать даты; Днём начала владения является день смерти наследодателя, а не день регистрации права собственности.
- Забывать о 70 % кадастровой стоимости. Если цена в договоре занижена, налоговая всё равно рассчитает налог от 70 % кадастровой стоимости.
Что изменилось в 2025–2026 гг.
С 2024 года ФНС начала автоматическую загрузку сведений о сделках из Росреестра, но подтверждать вычеты и документы о расходах по-прежнему нужно самостоятельно. Онлайн-сервисы ФНС теперь подсказывают, какие документы прикладывать.
- Проверьте срок владения: если прошло 3 года с даты смерти наследодателя, налога не будет.
- Если срок меньше, собирайте все документы о расходах наследодателя (ДКП, платёжки).
- Сохраняйте копии документов и чеков не менее 5 лет — ФНС может запросить их в ходе камеральной проверки.