04 апреля 2026 г. Ростовская область вступает в завершающий этап перехода на исчисление налога на имущество исключительно по кадастровой стоимости. Ниже – подробно о новых правилах, ставках, сроках и способах снижения налоговой нагрузки.
Какие объекты уже облагаются «по-кадастровому»
- Офисы, торговые центры, склады, гостиницы, объекты общепита площадью ≥ 1000 м² либо включённые в специальный перечень правительства Ростовской области.
- Жилые дома и квартиры, в отношении которых налог для физлиц рассчитывается по кадастровой стоимости с 2018 г.
- Незавершённое строительство, к которому относятся права собственности, если объект указан в пп. 1, 2 или 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ.
Что меняется с 01 января 2026 года
2.1 Закон № 843-ЗС (в редакции Закона № 1234-ЗС от )
С 2026 г. все остальные коммерческие объекты недвижимости, ранее облагаемые по инвентаризационной стоимости, переходят на кадастровую базу:
- производственные здания, цеха, ангары;
- объекты транспортной инфраструктуры (вокзалы, склады на ЖД станциях);
- административные здания площадью < 1000 м², не вошедшие в перечень 2018 г.
2.2 Ставки на 2026 год
| Категория имущества | Максимальная ставка | Льготная ставка |
|---|---|---|
| Торгово-офисные центры ≥ 1000 м² | 2,0 % | 1,0 % при сертификате BREEAM, LEED |
| Гостиницы и рестораны | 0,5 % | 0,25 % для объектов класса 3 и ниже |
| Производственные здания | 1,1 % | 0,55 % при инвестдоговоре ≥ 100 млн ₽ |
| Жилые помещения (физлица) | 0,3 % | 0,1 % для одной квартиры ≤ 50 м² |
* Льготы предоставляются при подаче заявления до 01 мая 2026 г. в Министерство имущественных и земельных отношений (МИЗО РО).
Порядок расчёта и сроки уплаты
- Кадастровая стоимость берётся из ЕГРН на 1 января 2026 года.
- Авансовые платежи подаются до 30 числа месяца, следующего за кварталом (I, II, III кварталы 2026 г.).
- Годовая декларация – до 30 марта 2027 г.
- Уплата окончательной суммы – до 10 апреля 2027 г.
Как снизить налог
4.1 Оспаривание кадастровой стоимости
- Комиссия при Росреестре – бесплатно, срок 30 дней.
- Суд – возможность снижения на 30-40 %, но затраты на экспертизу и юриста 30-80 тыс. ₽.
Для подачи понадобятся:
- выписка ЕГРН;
- отчёт независимого оценщика;
- технический паспорт и кадастровый план.
4.2 Переоценка в «суде для кадастровой оценки»
С 2026 г. действует Ростовский кадастровый спецсуд, где можно оспорить итоги государственной кадастровой оценки 2025 года. Среднее снижение по итогам 2025 г. – 28 % для нежилых помещений.
Льготы и освобождения
- Инвестиционные проекты – понижающий коэффициент 0,5 на 5 лет (ФЗ № 216-ФЗ, порядок утверждён ПП РО № 452 от ).
- Участники СВО – 100 % освобождение на 3 года с момента постановки на воинский учёт.
- Малый бизнес – налоговый вычет 1 млн ₽ для объектов стоимостью ≤ 10 млн ₽ (действует до 2029 г.).
Пример расчёта
Объект: офисное здание 2 000 м², кадастровая стоимость 150 000 000 ₽, ставка 2 %.
- Годовой налог: 150 000 000 × 2 % = 3 000 000 ₽.
- Аванс за I квартал: 3 000 000 / 4 = 750 000 ₽ (до 30 апреля 2026 г.).
Если оспорить кадастровую стоимость до 120 000 000 ₽, налог снизится до 2 400 000 ₽ (-600 тыс. ₽).
Куда обращаться
- МИЗО РО: г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 112, тел. +7 (863) -40-70-00, donland.ru
- ФНС России № 61 по РО: г. Ростов-на-Дону, пр. Стачки, 52, тел. ###-###-####, nalog.ru/r61
- Росреестр: офис на ул. Мечникова, 90Б, МФЦ «Моё дело».
- Проверьте кадастровую стоимость на rosreestr.gov.ru.
- Если стоимость завышена – подготовьте пакет документов для комиссии Росреестра или суда.
- Уточните право на льготу и подайте заявление в МИЗО РО.
- Рассчитайте авансы и не пропустите срок уплаты (, , ).
Налоговая нагрузка на бизнес Ростовской области вырастет в среднем на 18-25 %, но при грамотной работе с кадастровой оценкой и доступных льготах её реально снизить до уровня 2025 года.