Сдача жилой недвижимости в аренду – один из самых популярных способов получения пассивного дохода․ Однако без знания налогового законодательства арендодатели могут столкнуться с недоразумениями, штрафами и недополученными доходами․ В статье подробно рассматриваются:

• какие налоги обязаны платить собственники квартир;
• кто обязан подавать налоговые декларации;
• ставки и способы расчёта налога в 2025‑2026 годах;
• особенности налогообложения при использовании упрощённых режимов (УСН, НПД);
• практические примеры расчёта․

Правовая база

Налоговое регулирование сдачи квартир в аренду в России определяется следующими нормативными актами:

1. Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ) – главы 23 (Налог на доходы физических лиц) и 25 (Налог на прибыль организаций)․
2. Федеральный закон № 134‑ФЗ «Об упрощённой системе налогообложения» (УСН)․
3. Постановления ФНС РФ о порядке подачи деклараций и уплаты авансовых платежей․

С 2025 года в налоговое законодательство внесены изменения, касающиеся:

• автоматического расчёта налога ФНС по данным банков и касс (2026 г․)․
• повышения ставок для некоторых категорий налогоплательщиков․
• возможности использовать Налог на профессиональный доход (НПД) со ставкой 4 %․

Кто обязан платить налог?

Обязанность уплаты налога возникает у любого физического лица, получающего доход от сдачи в аренду жилого помещения, независимо от того, получены ли доходы наличными, безналичными или в виде бартерных операций․

2․1 Обязательные налогоплательщики

• Граждане РФ, получающие доход от аренды своей квартиры․
• Иностранные граждане, являющиеся налоговыми резидентами России․
• Организации (например, ООО), сдающие в аренду свою недвижимость․

2․2 Исключения

Существует небольшая группа собственников, которые могут не платить налог, если:

• Доход от аренды не превышает 600 000 рублей в год и арендодатель выбирает упрощённый режим «Налог на профессиональный доход» (НПД) с фиксированной ставкой 4 %․
• Аренда осуществляется между родственниками, но при этом доход считается налогооблагаемым, если превышена безвозмездная норма (100 000 рублей в год)․

Какие налоги платятся при сдаче квартиры?

3․1 Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)

Это основной налог, если арендодатель не выбрал упрощённый режим (УСН или НПД)․ Ставка НДФЛ зависит от выбранного способа расчёта:

• Прогрессивная шкала – 13 % для налоговых резидентов, 15 % для доходов, превышающих 5 млн рублей в год, и 30 % для нерезидентов․
• Для доходов, полученных от сдачи недвижимости в регионах Крайнего Севера, действует льготная ставка 1,9 % (по новой шкале 2025‑2026 гг․);

3․2 Налог на профессиональный доход (НПД)

Если арендодатель зарегистрирован как плательщик НПД, налог составляет 4 % от полученного дохода без необходимости подавать декларацию․ Этот режим доступен только физическим лицам, получающим доход от сдачи в аренду одной (или нескольких) квартир, но не более 2,4 млн рублей в год․

3․3 Упрощённая система налогообложения (УСН)

Для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей (ИП) возможен УСН с двумя вариантами:

• «Доходы» – ставка 6 % от всех доходов․
• «Доходы минус расходы» – ставка 15 % от разницы доходов и расходов (включая фактические затраты на содержание квартиры)․

УСН упрощает расчёт и позволяет учитывать расходы (коммунальные платежи, ремонт, амортизация)․

3․4 Налог на прибыль организаций

Если квартира находится в собственности юридического лица, налог рассчитывается по ставке 20 % от прибыли (доход минус расходы)․ С 2026 г․ ФНС может автоматически рассчитывать налог по данным банков и касс, без подачи деклараций․

Как правильно рассчитать налог (пошагово)

4․1 Пример расчёта НДФЛ (прогрессивная шкала)

1. Годовой доход от аренды: 800 000 руб․
2. Применим ставку 13 % (до 5 млн руб․ в год):
   Налог = 800 000 × 13 % = 104 000 руб․

4․2 Пример расчёта НПД

1. Годовой доход: 400 000 руб․
2. Ставка 4 %:
   Налог = 400 000 × 4 % = 16 000 руб․
3. Никакой декларации не требуется․

4․3 Пример расчёта УСН «Доходы‑расходы»

1. Доход от аренды: 1 200 000 руб․
2. Допустимые расходы (коммунальные, ремонт, амортизация): 300 000 руб․
3. Налогооблагаемая база: 1 200 000 − 300 000 = 900 000 руб․
4. Ставка 15 %:
   Налог = 900 000 × 15 % = 135 000 руб․

Сдача деклараций и уплата авансов

• НДФЛ – декларация подаётся в налоговую по форме 3‑НДФЛ до 30 апреля года, следующего за отчётным․ Авансовые платежи уплачиваются 15‑й день месяца, в котором получен доход;
• НПД – декларация не требуется, налог уплачивается раз в квартал (сроки: 25‑е число месяца, следующего за кварталом)․
• УСН – декларация подаётся до 31 марта, авансовые платежи – в марте, июле и ноябре (по 1/3 от ожидаемого налога)․
• Налог на прибыль организаций – декларация 2‑НДФЛ до 30 апреля, авансы – в марте, июле, ноябре (по 1/3)․

Автоматический расчёт налога ФНС (2026 г․)

С 2026 года Федеральная налоговая служба вводит механизм автоматического расчёта налога на основе данных банковских операций и кассовых чеков․ Основные особенности:

• Налогоплательщик обязан предоставить банку и кассе согласие на передачу данных в ФНС․
• ФНС формирует расчётный лист и отправляет его в личный кабинет налогоплательщика․
• Если данные корректны, налог уплачивается без подачи декларации․
• В случае расхождений налогоплательщик имеет право оспорить расчёт в течение 30 дней․

Что делать, если авансовые платежи не учтены в декларации?

Ситуация, описанная в запросе («авансовые платежи не учлись в декларации»), решается так:

1. Проверьте квитанцию об уплате аванса и наличие в ней корректного ИНН и периода․
2. В личном кабинете ФНС откройте раздел «Корректировка декларации» и внесите недостающие суммы в графу «Уплачено авансовыми платежами»․
3. Если вы уже подали декларацию, подайте дополнительную декларацию‑корректировку в течение 30 дней после обнаружения ошибки․
4. При невозможности самокоррекции обратитесь в отделение ФНС с оригиналами платежных поручений․

Налоговое планирование: как снизить налоговую нагрузку

• Выбор режима налогообложения․ При небольших доходах (< 600 000 руб․) выгоднее использовать НПД (4 %)․
• Учет расходов․ При УСН «Доходы‑расходы» учитывайте все затраты на содержание квартиры – коммунальные платежи, ремонт, страховку․
• Регистрация ИП․ Открытие ИП с УСН может быть выгодно, если у вас несколько объектов недвижимости․
• Сдача в аренду через юридическое лицо․ При больших объемах (более 10 квартир) налоговая нагрузка может уменьшиться за счёт амортизации и оптимизации расходов․
• Воспользоваться льготными ставками․ Если квартира находится в регионах Крайнего Севера, применяйте ставку 1,9 %․

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

9․1 Нужно ли платить налог, если арендная плата получена наличными?

Да․ Налог обязателен независимо от формы получения дохода․ Неуплата может привести к штрафу до 40 % от суммы налога․

9․2 Как оформить доход, если арендатор платит только часть суммы наличными, а часть – переводом?

Все полученные суммы (наличные и безналичные) суммируются и указываются в декларации․ Для наличных доходов рекомендуется оформить приходный кассовый ордер․

9․3 Можно ли одновременно использовать НПД и УСН?

Нет․ Налогоплательщик может выбрать только один режим налогообложения для одной налоговой базы․

9․4 Какой срок уплаты налога, если я сдал квартиру только в середине года?

Налог рассчитывается пропорционально фактическому периоду сдачи․ Авансовые платежи уплачиваются за каждый месяц, в котором был получен доход․

9․5 Что делать, если ФНС не учитывает мой доход от аренды?

Соберите выписки из банка, договор аренды и подтверждения получения оплаты, затем подайте заявление о корректировке в налоговую․

Сдача квартиры в аренду – выгодный способ получения дохода, но без правильного подхода к налогообложению он может превратиться в финансовый риск․ Ключевые рекомендации:

1. Определите, какой налоговый режим (НДФЛ, НПД, УСН) наиболее выгоден для вашего дохода․
2. Ведите точный учёт всех полученных сумм (наличные и безналичные)․
3. Своевременно подавайте декларации и уплачивайте авансовые платежи․
4. При необходимости используйте автоматический расчёт налога ФНС, предоставив согласие на передачу данных․
5. Не забывайте о возможных льготах (например, ставка 1,9 % в регионах Крайнего Севера)․

Тщательное планирование и соблюдение законодательных требований помогут вам получать доход от аренды без лишних проблем и штрафов․

Дата актуализации: ․ Информация основана на официальных источниках ФНС РФ и актуальных изменениях налогового законодательства 2025‑2026 годов․