Купля-продажа земли в России регулируется не только Гражданским кодексом, но и целым «букетом» налоговых правил. С 2024–2025 годов ставки, сроки и льготы претерпели существенные изменения. Ниже — подробная инструкция, какой налог нужно заплатить, когда можно не платить, как рассчитать и подать декларацию, не нарвавшись на штрафы.

Содержание

1. Какие налоги при продаже земли платят физлица
2. НДФЛ в 2026 году: ставки, сроки и новые льготы
3. Когда можно не платить налог вообще
4. Как правильно рассчитать налог к уплате
5. Кадастровая стоимость: что делать, если она «завышена»
6. Пошаговая инструкция по подаче 3-НДФЛ
7. Чек-лист: важные даты и суммы 2026 года

Какие налоги при продаже земли платят физлица

При продаже земельного участка, находящегося в личной собственности, физическое лицо обязано уплатить:

• НДФЛ (подоходный налог), единственный прямой налог, который «прилетает» продавцу;
• Земельный налог — платит бывший собственник за фактическое владение участком в текущем году (пропорционально дням до сделки);
• Дополнительные сборы (пенсионный, медицинский) не взимаются при продаже земли.

НДФЛ в 2026 году: ставки, сроки и новые льготы

Ставки

Единая ставка НДФЛ для большинства физлиц остаётся 13 %. Однако:

• если совокупный доход от всех сделок превышает 2,4 млн руб. в год, «сверхдохход» облагается по ставке 15 % (новая «денежная прогрессия»);
• для нерезидентов, 30 %.

Сроки

• до 30 апреля 2027 года, подать 3-НДФЛ за 2026 год;
• до 15 июля 2027 года, уплатить налог.

Когда можно не платить налог вообще

Вариант 1 — минимальный срок владения уже прошёл.

Освобождение действует, если участок находился в собственности:

• ≥ 5 лет — в общем случае (куплен после );
• ≥ 3 года — если участок:
  • получен в наследство или дар от родственника;
  • приватизирован;
  • выплачен по договору ренты;
  • единственное жильё на момент продажи (правило «единственного объекта» действует с 2020 г.).

Вариант 2 — применён вычет.

Можно выбрать один из двух способов уменьшения налогооблагаемой базы:

1. Имущественный вычет — 1 млн руб. (фиксированный лимит на землю);
2. Расходный вычет — документально подтверждённые расходы на приобретение участка (включая проценты по кредиту, нотариальные услуги, регистрационные сборы).

Если цена продажи ≤ вычета, НДФЛ = 0.

Как правильно рассчитать налог к уплате

Формула 2026 года:

НДФЛ = 13 % × max(0; Доход – Вычет)

где:

• Доход — наибольшее из:
  • фактическая цена по договору купли-продажи;
  • 0,7 × кадастровая стоимость (если цена договора ниже).
• Вычет, 1 000 000 руб. либо документальные расходы.

Пример 1 — без налога

Участок куплен в 2019 году за 2,5 млн руб., продан в 2026 году за 3,2 млн руб. (кадастровая стоимость 3,0 млн руб.).

• Срок владения > 5 лет → освобождение, НДФЛ = 0.

Пример 2, используем расходы

Участок куплен в 2024 году за 1,8 млн руб., продан в 2026 году за 2,3 млн руб.

• Срок < 3 лет → налог есть;
• Доход 2,3 млн, вычет 1,8 млн → налог = 13 % × (2,3 – 1,8) = 65 тыс. руб.

Кадастровая стоимость: что делать, если она «завышена»

С 2025 года ФНС принимает сравнительные отчёты только с , поэтому:

1. Запросите свежую выписку из ЕГРН — кадастровая стоимость указана в разделе 4.
2. Сравните с рыночной оценкой (отчёт независимого оценщика).
3. Если разница > 30 %, можно оспорить через комиссию при Росреестре или через суд.
4. Решение снижает базу для НДФЛ, если оно вступило до 31 декабря года продажи.

Пошаговая инструкция по подаче 3-НДФЛ

1. Собрать документы:
   • ДКП (договор купли-продажи);
   • ЕГРН-выписка о переходе права;
   • Документы о расходах (кассовые чеки, выписки банка, ДДУ и т.д.).
2. Подготовить декларацию: через «Личный кабинет налогоплательщика» или программу «Декларация-2026».
3. Отправить в ФНС до (электронная подпись или личный визит).
4. Оплатить налог по реквизитам из уведомления до .

Чек-лист: важные даты и суммы 2026 года

Если участок продали после минимального срока владения, налога нет.
Если срок < 3-5 лет, можно сократить базу на 1 млн руб. или реальные расходы.
Доход сравнивается с 70 % кадастра, занижение цены не спасёт.
Не забудьте подать 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и оплатить до 15 июля.
Для уточнений по местным ставкам (например, Севастополь, Владикавказ) проверьте актуальные законы города или края.

Вопросы и комментарии можно оставлять в разделе «Обратная связь» на сайте ФНС или в личном кабинете — сотрудники службы отвечают в течение 30 дней.