Кратко о главном
Если вы в 2020 году продали земельный участок, то:
- у вас возник доход, облагаемый НДФЛ;
- ставка 2020 года — 13 % для налоговых резидентов РФ, 30 % для нерезидентов;
- сумму налога можно снизить с помощью имущественного налогового вычета или за счёт фактически понесённых расходов;
- до 30 апреля 2021 года нужно подать декларацию 3-НДФЛ;
- до 15 июля 2021 года уплатить исчисленный налог.
Когда налога не будет
Освобождение от НДФЛ зафиксировано в ст. 217.1 НК РФ. Оно работает, если любой из двух сроков владения соблюдён:
- 3 года — если участок:
- получен в наследство или в дар от близкого родственника;
- перешёл по договору пожизненного содержания с иждивением;
- был приватизирован;
- приобретён до ;
- 5 лет — во всех остальных случаях.
Пример. Участок куплен в феврале 2015 г. и продан в марте 2020 г. Владение — 5 лет 1 месяц → налог не начисляется.
Как рассчитать налоговую базу
Учитываем кадастровую стоимость
Если цена в договоре ниже 70 % от кадастровой стоимости, то базой станет:
0,7 × кадастровая стоимость.
Выбираем способ уменьшения базы
| Вариант | Что можно вычесть | Когда выгоден |
|---|---|---|
| Имущественный вычет | 1 000 000 руб. максимум на все объекты за год | Нет документов о расходах или расходы < 1 млн |
| Расходы | Сумма расходов на покупку (документально подтверждена) | Расходы > 1 млн или куплен за > продажи |
Пошаговый расчёт
Шаг 1. Определяем базу:
База = max(цена договора; 0,7 × кадастровая стоимость)
Шаг 2. Применяем вычет/расходы:
Налогооблагаемая база = База – вычет (или расходы)
Шаг 3. Умножаем на ставку:
НДФЛ = Налогооблагаемая база × 13 %
Пример 1. Без расходов
- Цена договора: 2 000 000 ₽
- Кадастровая стоимость: 2 500 000 ₽
- 0,7 × 2 500 000 = 1 750 000 ₽
- База: 2 000 000 ₽ (выше 1 750 000)
- Вычет: 1 000 000 ₽
- Налогооблагаемая база: 2 000 000 – 1 000 000 = 1 000 000 ₽
- НДФЛ: 1 000 000 × 13 % = 130 000 ₽
Пример 2. С расходами
- Цена продажи: 2 500 000 ₽
- Цена покупки подтверждена: 2 000 000 ₽
- Налогооблагаемая база: 2 500 000 – 2 000 000 = 500 000 ₽
- НДФЛ: 500 000 × 13 % = 65 000 ₽
Как и когда отчитываться
- До 30 апреля 2021 года, подать 3-НДФЛ через:
- личный кабинет ФНС;
- «Госуслуги»;
- приложение «Налоги ФЛ»;
- МФЦ/отделение ФНС лично.
- До 15 июля 2021 года — уплатить налог.
Что прикладывать к декларации
- ДКП продажи и покупки (если применяете расходы).
- ЕГРН-выписка или кадастровый паспорт.
- Платёжные документы (расписка, банковский ордер).
- Заявление на вычет (если используете вычет).
Частые ошибки
| Ошибка | Последствие |
|---|---|
| Не учли 70 % от кадастровой стоимости | ФНС пересчитает налог и начислит пени |
| Использовали имущественный вычет, когда расходы выше | Переплата налога |
| Не подали декларацию при нулевом налоге | Штраф 1 000 ₽ минимум |
Ответы на короткие вопросы
Вопрос: «Я купил участок 2017 г., продал 2020 г. Нужно ли платить налог?»
Ответ: Да, если нет права на 3-летний срок владения (например, куплен по ДКП). Срок 5 лет не выдержан → налог платите.
Вопрос: «Участок подарен отца в 2018 г. Продан в 2020 г. Налог?»
Ответ: Нет. Владение менее 3 лет, но участок получен от близкого родственника → освобождение.
- Проверьте срок владения: 3 или 5 лет.
- Если срок «не дотянут»:
- определите налогооблагаемую базу;
- выберите выгодный способ уменьшения;
- подайте 3-НДФЛ до ;
- уплатите налог до .
Сдача отчётности и оплата требуют точности: один неверный знак в дате может обернуться штрафами. Убедитесь, что все документы сохранены и суммы совпадают!