Продажа земельного участка физическим лицом в России облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако при определённом сроке владения часть доходов может быть освобождена от налогообложения. В 2026 году правила несколько изменились, и важно знать, какие условия необходимо выполнить, чтобы не платить налог, а какие – как правильно рассчитать его сумму.

Основные понятия

• НДФЛ – налог на доходы физических лиц, ставка зависит от размера налогооблагаемой базы.
• Минимальный предельный срок владения – минимальный период, после которого продажа участка может быть освобождена от налога.
• Имущественный вычет – фиксированная сумма (1 000 000 руб.), которую можно вычесть из дохода один раз в год.
• Кадастровая стоимость – официальная оценка стоимости земли, берётся в расчёте минимального дохода (70 % от КС, в некоторых регионах – 100 %).

Какой срок владения считается «минимальным»?

Срок считается от даты регистрации права собственности в Росреестре. При разделении или объединении участка правила с 2025 года позволяют сохранять часть уже пройденного срока (см. пункт 3).

Нюансы при разделении и объединении участков

3.1 Разделение

С 2025 года при разделении участка на не более двух новых участков срок владения сохраняется для каждого из них, если речь идёт о:

• ИЖС (индивидуальное жилищное строительство);
• ЛПХ (личное подсобное хозяйство);
• Гаражи для собственных нужд;
• Садоводство/огородничество для собственных нужд.

Если же образуется три и более новых участков, срок владения начинаеться заново.

3.2 Объединение

При объединении двух участков в один срок владения нового участка считается от более поздней даты начала владения одним из исходных участков.

3.3 Изъятие для государственных нужд

Если часть исходного участка изъята, оставшийся участок сохраняет срок владения исходного участка.

Как рассчитываеться доход для налогообложения?

1. Определяем реальный доход – разница между суммой, полученной от покупателя, и документально подтверждёнными расходами (покупная стоимость, расходы на улучшение, часть стоимости при разделении и т.п.).
2. Если реальный доход меньше 70 % кадастровой стоимости, налоговая база берётся как 0,7 × КС. В регионах, где коэффициент повышен до 1 (например, Санкт‑Петербург), берётся 100 % КС.
3. От полученной базы можно вычесть имущественный вычет – 1 000 000 руб. Вычет применяется один раз в год независимо от количества проданных объектов.
4. Оставшаяся сумма – налогооблагаемая база, к которой применяется ставка НДФЛ.

Ставки НДФЛ в 2026 году

Когда налог не платится?

• Продажа после истечения минимального предельного срока владения (3, 5 или 0 лет) – налог полностью освобождается независимо от суммы.
• Продажа с прибылью не более 1 000 000 руб. – налог не начисляется, декларация не требуется.
• Продажа с прибылью выше 1 млн, но полностью покрытой имущественным вычетом (1 млн) – налог не платится, но декларацию всё равно нужно подать.

Пошаговый пример расчёта налога

Пример 1. Продажа участка, владение более 3 лет, получена прибыль 5 млн руб.

1. Дата регистрации в Росреестре – . Продажа – . Срок владения = 6 лет → превышает минимальный срок (3 года для наследства), налог не начисляется.
2. Никакой декларации не требуется.

Пример 2. Продажа участка, владение 2 года, прибыль 3 млн руб., кадастровая стоимость 4 млн руб.

1. Кадастровая стоимость: 4 000 000 × 0,7 = 2 800 000 руб. Фактическая цена продажи 3 000 000 руб. → доход для налога = 3 000 000 руб. (больше 2 800 000, берём продажную).
2. Документированные расходы – покупка за 1 200 000 руб.
3. Налогооблагаемая база = 3 000 000 − 1 200 000 = 1 800 000 руб.
4. Вычет 1 млн руб. → 800 000 руб. облагается НДФЛ 13 %.
5. Налог = 800 000 × 13 % = 104 000 руб.
6. Декларацию 3‑НДФЛ подаём до , налог уплачиваем до .

Пример 3. Разделённый участок, часть продана до истечения срока

Бобров купил участок 30 соток за 4 000 000 руб. (2024 г.) и в 2025 г. разделил его поровну на два участка по 15 соток. Ставка владения сохраняется (правило «не более двух»). В 2026 г. продал один из новых участков за 3 000 000 руб.

1. Расходы, отнесённые к проданному участку: 4 000 000 × 15/30 = 2 000 000 руб.
2. Налогооблагаемая база = 3 000 000 − 2 000 000 = 1 000 000 руб.
3. Применяем вычет 1 млн руб. → база = 0, налог не начисляется.
4. Декларацию всё равно сдаём, чтобы заявить вычет.

Как подать декларацию 3‑НДФЛ

1. Соберите документы: договор купли‑продажи, выписку из ЕГРН, подтверждения расходов (квитанции, договоры, акты).
2. Заполните форму 3‑НДФЛ в личном кабинете ФНС (или через сервисы «Клерк», «Госуслуги»).
3. Укажите в разделе «доходы от продажи недвижимости» сумму дохода, вычеты и расчёт налога.
4. Отправьте декларацию до 30 апреля 2027 года.
5. Оплатите налог до 15 июля 2027 года (реквизиты указаны в подтверждении подачи).

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

9.1 Нужно ли платить налог, если я продал участок с убытком?

Если продажа привела к отрицательному доходу (цена ниже 70 % КС), налоговая база считается 0,7 × КС, но если эта сумма всё равно превышает полученную цену, налог считается от 0,7 × КС. При реальном убытке (цена продажи ниже расходов) налог не начисляется, но декларацию подать всё равно рекомендуется.

9;2 Какой срок считается при «подарке от чужого человека»?

Подарок от не‑родственника считается обычной сделкой: срок владения начинается с даты регистрации права. При продаже такого участка можно включить в расходы сумму, уплаченную в виде НДФЛ за полученный дар (стоимость определяется как КС).

9.3 Что делать, если участок был изъят для государственных нужд?

Оставшаяся часть сохраняет срок владения исходного участка, поэтому при её продаже можно рассчитывать на прежний минимальный срок.

9.4 Какой коэффициент 0,7 применяется в моём регионе?

В большинстве регионов – 0,7. В Санкт‑Петербурге, а также в ряде других регионов (см. список на сайте ФНС), коэффициент повышен до 1, то есть доход не может быть ниже 100 % КС.

• Если ваш участок находится в собственности более 3 лет и при этом относится к одной из категорий, где минимальный срок = 3 года (наследство, дарение, приватизация, рента), налог не взимается.
• Для всех остальных случаев срок владения = 5 лет. При владении менее этого периода необходимо учитывать вычеты и коэффициент 0,7 от кадастровой стоимости.
• Налоговая ставка в 2026 г. составляет 13 % до 2,4 млн руб. и 15 % на превышение.
• Не забывайте подавать декларацию 3‑НДФЛ до 30 апреля следующего года и уплачивать налог до 15 июля.

Тщательно подготовив документы и правильно рассчитав базу, вы сможете избежать лишних налоговых выплат и соблюсти все требования законодательства.

Источник: Клерк.ру – Какой налог платить с продажи земельного участка в 2026 году и когда налога не будет, ФНС России – Я продал или собираюсь продать земельный участок. Дата обращения: .