В 2026 году продажа ООО, основной актив которого, коммерческая или жилая недвижимость, требует учёта сразу нескольких налогов: налога на прибыль, НДС, НДФЛ у участников и специфических нюансов при переводе объекта с баланса на продажу. Ниже приведена подробная инструкция, как рассчитать, оптимизировать и уплатить все обязательные платежи.
Какие налоги платит само ООО при продаже недвижимости
Налог на прибыль (20 %)
- База: разница между ценой продажи и остаточной стоимостью объекта (уменьшенной на сумму начисленной амортизации).
- Документы: договор купли-продажи, акт приёма-передачи, бухгалтерские справки-расчёты амортизации.
- Срок уплаты: до 28-го числа месяца, следующего за кварталом продажи (авансовые платежи) + окончательный расчёт до 28 марта следующего года.
НДС (20 %)
- Обязанность: начисляется с полной цены продажи, если ООО применяет общую систему налогообложения (ОСН).
- Исключения: при УСН «Доходы минус расходы» или «Доходы» НДС не начисляется, но покупатель может потребовать счёт-фактуру при определённых условиях.
- Срок уплаты: равными долями до 25-го числа каждого месяца квартала, следующего за кварталом продажи.
УСН 6 % или 15 %
Если ООО использует упрощёнку, то налог платится с всей выручки (6 %) или с прибыли (15 %) без НДС и налога на прибыль. При этом:
- нельзя уменьшить базу на остаточную стоимость объекта — только на расходы, связанные с продажей (риэлтор, оценка, реклама);
- если объект использовался в предпринимательской деятельности, на дату продажи он должен быть списан с основных средств.
Налоги участников ООО при распределении остатка денег
После уплаты всех налогов компании и закрытия кредиторской задолженности остаётся «чистая» прибыль. Распределение между участниками облагается НДФЛ 13 % (15 % при доходе свыше 2,4 млн рублей в 2026 г.). За удержание и перечисление налога отвечает сама компания, выступающая налоговым агентом.
Пошаговая схема расчёта при ОСН
- Первоначальная стоимость: 8 000 000 ₽ (по договору 2021 г.)
- Амортизация к моменту продажи: 1 500 000 ₽
- Остаточная стоимость: 8 000 000 – 1 500 000 = 6 500 000 ₽
- Цена продажи: 10 000 000 ₽
- Прибыль: 10 000 000 – 6 500 000 = 3 500 000 ₽
- Налог на прибыль (20 %): 3 500 000 × 20 % = 700 000 ₽
- НДС (20 %): 10 000 000 × 20 % = 1 666 667 ₽ (входит в цену покупателя, но подлежит уплате в бюджет)
- Чистая прибыль после налогов: 10 000 000 – 6 500 000 – 700 000 = 2 800 000 ₽
- НДФЛ при выплате дивидендов (13 %): 2 800 000 × 13 % = 364 000 ₽
- На руки участникам: 2 800 000 – 364 000 = 2 436 000 ₽
Как законно уменьшить налоговую нагрузку
Оптимизация через переход на УСН 15 %
Если активы небольшие (до 200 млн ₽ выручки), можно заранее перейти на УСН с 15 % от прибыли, чтобы минимизировать НДС и налог на прибыль. Но учитывайте:
- нельзя вычесть ранее начисленную амортизацию;
- при продаже крупных объектов может возникнуть право на применение ОСН (более выгодно при наличии НДС-кредита).
Увеличение расходов
К расходам, уменьшающим базу по налогу на прибыль и УСН 15 %, относятся:
- услуги оценщика, риэлтора;
- регистрационные сборы и госпошлины;
- услуги юристов по подготовке договора и сопровождению сделки.
Реорганизация в форме «выкупа» долей
Вместо продажи самой недвижимости ООО продаёт доли участникам, которые затем продают саму компанию новому покупателю. В ряде случаев это позволяет:
- исключить НДС (если покупатель не требует счёт-фактуру);
- уменьшить налог на прибыль до 0, если стоимость доли равна остаточной стоимости активов.
Сроки подачи деклараций и уплаты
| Налог | Декларация | Уплата |
|---|---|---|
| Налог на прибыль | Ежеквартально, до 28-го числа месяца после отчётного периода | Авансы — до 28-го каждого месяца; итог — до 28 марта |
| НДС | По кварталам, до 25-го числа месяца после квартала | 1/3 от суммы до 25-го числа каждого месяца квартала |
| УСН (6 % / 15 %) | Раз в год, до 31 марта (ООО) | Авансы — до 25-го числа месяца после отчётного периода |
| НДФЛ дивиденды | Форма 6-НДФЛ: ежеквартально, до последнего дня месяца после квартала; 2-НДФЛ, до 1 марта | Не позднее дня выплаты дивидендов |
Чек-лист перед сделкой
- Проверьте срок амортизации и остаточную стоимость в бухгалтерии.
- Уточните применяемую систему налогообложения и право на УСН.
- Спрогнозируйте НДС-кредит: при покупке здания с НДС вы можете зачесть 20 % при продаже.
- Откройте спецсчет в банке для экскроу, если сделка проходит через аккредитив.
- Закажите независимую оценку, чтобы аргументировать цену при проверке ФНС.
Краткий вывод
Продажа ООО с недвижимостью в 2026 году облагается одновременно налогом на прибыль (20 %) и НДС (20 %) при ОСН либо упрощённым налогом (6 % / 15 %) без НДС при УСН. После распределения дивидендов участники платят НДФЛ 13–15 %. Грамотная оптимизация (переход на УСН, учёт всех расходов, структурирование сделки через доли) может снизить совокупную нагрузку с 40 % до 15–20 %.
Важно: все приведённые расчёты и рекомендации носят информационный характер. Перед сделкой обратитесь к квалифицированному бухгалтеру и налоговому консультанту.