Начиная с 1 января 2026 года в России действуют обновлённые правила налогообложения доходов от продажи недвижимости. Ниже ‒ подробная инструкция: кому‚ сколько и когда нужно платить‚ а также как законно сократить сумму налога или вообще избежать его уплаты.
Кто обязан платить налог
Налоговым агентом выступает сам физлицо-продавец. Обязанность по уплате НДФЛ возникает‚ если:
- Недвижимость находилась в собственности меньше минимального срока (3 или 5 лет).
- Доход от продажи превышает 1 млн рублей и превышает расходы на покупку (если документы о расходах есть).
Минимальные сроки владения
| Тип недвижимости | Минимальный срок | Основание |
|---|---|---|
| Жилая недвижимость‚ полученная по договору купли-продажи после | 5 лет | НК РФ‚ ст. 217.1 |
| Жилая недвижимость‚ полученная в дар‚ наследство‚ приватизация‚ рента | 3 года | НК РФ‚ ст. 217.1 |
| Единственное жильё‚ проданное с г. | 3 года | ФЗ-382 от |
Если срок владения больше указанного‚ продавец освобождается от налога полностью: декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно.
Ставки НДФЛ в 2026 году
Доходы физлиц-резидентов:
- 13 % ‒ на сумму до 2‚4 млн рублей за налоговый период (предложение Минфина).
- 15 % ‒ на часть дохода свыше 2‚4 млн рублей.
Нерезиденты всегда платят 30 %.
Как рассчитать налог
Формула:
НДФЛ = (Доход от продажи – Вычет/Расходы) × Ставка
Два способа уменьшить базу:
- Имущественный вычет ‒ фиксировано 1 млн рублей на объект.
- Расходы на покупку – подтверждаются договором и платёжками (что выгоднее‚ то и выбирают).
Пример 1. Вычет 1 млн руб.
Квартира куплена в 2024 за 3‚5 млн‚ продана в 2026 за 4‚2 млн‚ владение 2 года.
Налогооблагаемая база: 4‚2 млн – 1 млн = 3‚2 млн руб.
НДФЛ: 2‚4 млн × 13 % + 0‚8 млн × 15 % = 312 000 + 120 000 = 432 000 руб.
Пример 2. Вычет «расходы на покупку»
Та же квартира‚ но есть документы о покупке за 3‚5 млн.
База: 4‚2 – 3‚5 = 0‚7 млн руб.
НДФЛ: 0‚7 млн × 13 % = 91 000 руб. (намного выгоднее).
Пенсионеры и инвалиды
Статус пенсионера или инвалида сам по себе не освобождает от уплаты налога. Льготы распространяются только на земельный и имущественный налоги‚ но не на НДФЛ при продаже.
Индивидуальные предприниматели
Если объект использовался в бизнесе‚ ИП может применить освобождение только для жилой недвижимости и автомобилей. Условия:
- В момент продажи физлицо снято с учёта как ИП или применяет спецрежим (НПД‚ АУСН).
- Имущество числилось на балансе не более 3 лет подряд в статусе ИП.
Пошаговая инструкция по уплате
- До 30 апреля 2027 г. подать декларацию 3-НДФЛ за 2026 год (в электронном виде через Личный кабинет ФНС или на бумаге).
- Приложить:
- Договор купли-продажи (ДКП).
- Документы о расходах (ДКП покупки‚ выписка ЕГРН‚ платёжные поручения).
- Справку 2-НДФЛ (если хотите заявить иные вычеты).
- До 15 июля 2027 г. перечислить НДФЛ любым удобным способом: СБП‚ «Госуслуги»‚ банковская квитанция.
Как полностью избежать налога
- Дождаться минимального срока владения (3 или 5 лет).
- Продать единственное жильё через 3 года после покупки.
- Продать по цене‚ не превышающей 1 млн руб. (возможно при долях‚ комнатах).
- Зарегистрировать сделку в 2026 году‚ если цена продажи ≤ цены покупки (документы обязательны).
Чек-лист перед продажей
- ✅ Проверьте дату регистрации права в ЕГРН.
- ✅ Подсчитайте срок владения.
- ✅ Сравните цену продажи и документальные расходы.
- ✅ Выберите оптимальный вариант вычета.
- ✅ Закажите выписку ЕГРН на квартиру (срок изготовления онлайн ‒ до 30 минут).
Информация актуальна по состоянию на . За индивидуальными расчётами рекомендуем обращаться к сертифицированным налоговым консультантам или в ФНС России.