․ Если вы не являетесь налоговым резидентом РФ, но владеете квартирой на территории России и собираетесь её продать, внимательно изучите нюансы налогообложения․ Ниже приведены актуальные правила, цифры и практические советы, основанные на последних изменениях законодательства и судебной практике․

Кого считают нерезидентом?

Налоговым нерезидентом признаётся физическое лицо, которое находилось на территории России менее 183 календарных дней в течение любых последовательных 12 месяцев․ Срок пребывания прерывается даже на один день выезда за пределы РФ․

Основная ставка НДФЛ для нерезидентов

• 30 % с дохода от продажи недвижимости – базовая ставка для нерезидентов (п․ 3 ст․ 224 НК РФ)․
• 0 % или 13 % возможны только при переходе нерезидента в статус налогового резидента РФ до 31 декабря отчётного года и при выполнении дополнительных условий․

Минимальный срок владения и освобождение от налога

Для нерезидентов норма о минимальном сроке владения 3 года (при получении квартиры по наследству, в подарок или приватизации) не работает․ Льготный срок и вычеты предоставляются только резидентам․

Как определить доход, подлежащий налогообложению

Налоговая база определяется как:

1. Кадастровая стоимость × 0,7 – если цена продажи ниже указанного значения, налог рассчитают именно с кадастровой оценки․
2. Фактическая цена продажи, если она выше кадастровой․

Нерезидент не может применить вычет в 1 000 000 рублей и не может уменьшить доход на расходы покупки (ст․ 220 НК РФ распространяется только на резидентов)․

Пример расчёта для нерезидента

Дано: нерезидент продаёт квартиру за 8 000 000 руб․, кадастровая стоимость – 6 500 000 руб․ Квартира была получена по наследству в 2024 году․

• Сравниваем цену с 70 % кадастровой: 6 500 000 × 0,7 = 4 550 000 руб․
• Доход для налогообложения – 8 000 000 руб․ (он выше)․
• НДФЛ: 8 000 000 × 30 % = 2 400 000 руб․

Как и когда платить

1. До 30 апреля 2027 года подайте декларацию 3-НДФЛ в ФНС России по месту учёта квартиры или через электронную подпись (если есть доступ к сервисам ФНС)․
2. До 15 июля 2027 года уплатите налог․
3. Отсутствие постоянного представительства или регистрации в РФ не освобождает от обязанности подать декларацию․

Возможные риски и штрафы

• 20 % штраф от суммы неуплаченного налога + пени 1/300 ставки ЦБ за каждый день просрочки․
• 40 % при умышленном уклонении․
• Блокировка счетов и ограничения на выезд возможны при задолженности свыше 30 000 руб․

Как снизить налог для нерезидента

Статус резидента в году продажи

Если вы успеете провести 183+ дней в России в 2026-м (например, приехали в марте и не выезжали), вы переходите в статус резидента․ Тогда применяются:

• ставка 13 % (или 15 % при доходе свыше 5 млн руб․);
• вычет 1 000 000 руб․;
• льготный 3-летний срок при наследстве/дарении/приватизации․

Продажа долей поэтапно

Разбиение сделки на доли, оформленные разными договорами, может частично снизить кадастровую базу, но практика рискованна: налоговая оспаривает искусственное дробление․

Особенности при наследстве или дарении

Хотя прямого налога на получение наследства в России нет, нерезиденту-наследнику при продаже всё равно придётся заплатить 30 % без учёта минимального срока владения․ Пока (по состоянию на ) законопроект об отмене налога для наследников-нерезидентов не принят․

Чек-лист действий нерезидента перед продажей

1. Уточните свой налоговый статус по дням пребывания в России․
2. Получите свежую выписку из ЕГРН и кадастровую стоимость․
3. Рассчитайте налог в обеих моделях: «нерезидент» и «резидент» (если можете изменить статус до конца года)․
4. Откройте счёт в российском банке для уплаты налога (требование ФНС)․
5. Заранее подготовьте договор купли-продажи и акт приёма-передачи․
6. Подайте 3-НДФЛ через представителя по нотариальной доверенности, если личное присутствие невозможно․

Частые вопросы

Вопрос: можно ли уменьшить доход на расходы покупки, если квартира была куплена мной как нерезидентом в 2022 году?

Ответ: нет, ст․ 220 НК РФ не распространяется на нерезидентов․ Ставка 30 % применяется к полной цене продажи․

Вопрос: что делать, если я живу в стране, где есть договор об избежании двойного налогообложения с РФ?

Ответ: вы имеете право зачесть российский НДФЛ в своей стране, но сам налог в России всё равно уплачивается․ Для этого потребуется справка из ФНС России (форма 2-НДФЛ)․

Ключевые изменения 2026 года

• Для нерезидентов по-прежнему не действует льготный срок 3 года․
• Прогрессивная шкала 13 % / 15 % касается только резидентов․
• Обмен недвижимости временно облагается по специальной формуле, но для нерезидентов правила прежние – 30 % с дохода․