Продажа недвижимости в Казахстане — процесс, который сопровождается налоговыми обязательствами. Для иностранных граждан (нерезидентов) правила отличаются от правил резидентов, а также могут зависеть от международных соглашений об избежании двойного налогообложения (ДДНН). В статье рассмотрены основные положения Налогового кодекса Республики Казахстан, актуальные ставки, порядок расчёта, льготы и практические рекомендации.
Ключевые определения
- Резидент – физическое лицо, находящееся в РК более 183 дней в календарном году.
- Нерезидент (иностранный гражданин) – физическое лицо, которое не отвечает критерию резидентства.
- Прирост стоимости (прибыль) – разница между ценой продажи и оценочной (или фактической) стоимостью, за которую объект был приобретён.
Налоговая база и ставка для нерезидентов
Согласно статье 331 Налогового кодекса (п.п. 1, 2) доход от реализации недвижимости облагается индивидуальным подоходным налогом (ИПН). Для нерезидентов применяется фиксированная ставка 15 % от прироста стоимости, независимо от срока владения.
| Категория налогоплательщика | Ставка ИПН | Примечание |
|---|---|---|
| Резидент (физическое лицо) | 10 % | Если срок владения более 3 лет – налог не взимается. |
| Нерезидент (иностранный гражданин) | 15 % | Ставка фиксирована, независимо от срока владения. |
Как рассчитывается налоговая база
- Определяется цена реализации – фактическая сумма, полученная от покупателя.
- Определяется стоимость приобретения:
- Если квартира покупалась за денежные средства – указывается реальная цена покупки.
- Если объект получен в дар, наследство или по договору обмена – используется оценочная стоимость, установленная оценщиком, либо рыночная стоимость на момент получения.
- Вычитаются законодательно‑разрешённые расходы (комиссия агентства, нотариальные сборы, расходы на ремонт, если они документированы).
- Полученная разница (цена продажи – стоимость приобретения – расходы) является приростом стоимости и облагается налогом.
Пример расчёта налога для нерезидента
Исходные данные:
- Квартира приобретена в 2015 г. за 6 000 000 тенге (реальная цена).
- Продана в 2026 г. за 12 000 000 тенге.
- Нотариальные и агентские расходы – 300 000 тенге.
Расчёт:
Прирост стоимости = 12 000 000 – (6 000 000 + 300 000) = 5 700 000 тенге Налог = 5 700 000 × 15 % = 855 000 тенге
Налог необходимо уплатить до 25 сентября года, следующего за годом продажи.
Льготы и исключения
- Срок владения более 3 лет — льгота действует только для резидентов, нерезиденты обязаны платить 15 % независимо от срока.
- Наследство, при получении недвижимости в наследство налог на прирост стоимости рассчитывается с даты получения наследства.
- Договор дарения — налог начисляется, если объект продаётся в течение 3 лет после получения в дар (для резидентов); для нерезидентов правила те же – 15 % от прироста.
- Договоры об избежании двойного налогообложения (ДДНН):
- Если страна гражданства имеет ДДНН с РК (например, Российская Федерация), налог может быть снижен или полностью освобождён, если законодательство страны‑резидента не облагает подобный доход.
- Для применения ДДНН необходимо предоставить в налоговый орган подтверждение резидентства (сертификат резидентства) и документ о налоге, уплаченного за рубежом.
Порядок уплаты и декларирования
- Подготовить декларацию по форме 270.00 (для физических лиц‑нерезидентов) и приложить расчёт налога.
- Оплатить налог в бюджете РК:
- Через банковский перевод в бюджетный счёт, указанный в уведомлении налогового органа.
- Через кассу налоговой службы (при личном визите).
- Сдать декларацию и копию платежного поручения в налоговый орган по месту нахождения недвижимости не позднее 25 сентября года, следующего за годом продажи.
- В случае применения ДДНН – предоставить подтверждающие документы (сертификат резидентства, справку об уплате налога за рубежом). При наличии подтверждения налог может быть снижен до 0 %.
Необходимый пакет документов
- Договор купли‑продажи (подписанный обеими сторонами).
- Акт приёма‑передачи недвижимости.
- Оценочный акт (если объект получен в дар, наследство или обмен).
- Документы, подтверждающие расходы (нотиратурные акты, счета‑фактуры, договоры с агентствами).
- Справка о резидентстве (для применения ДДНН).
- Копия паспорта иностранного гражданина.
- Заполненная форма 270.00.
Актуальные изменения в законодательстве (2020‑2026)
- 2020 г. Введена единая ставка ИПН 10 % для резидентов и 15 % для нерезидентов, отменена дифференциация по сроку владения для нерезидентов.
- 2024 г. Уточнены правила расчёта оценочной стоимости для наследуемого и подаренного имущества (обязательная оценка независимым экспертом).
- 2025‑2026 гг. Появились новые положения о повышенной ставке 15 % при приросте стоимости свыше 33,4 млн тенге (для нерезидентов ставка остаётся 15 %, но в случае высокой прибыли налоговый орган может потребовать дополнительные проверки).
- С 2026 года вводится обязательный электронный сервис e‑Tax Kazakhstan для подачи формы 270.00 онлайн и автоматического расчёта налога.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Нужно ли платить налог, если квартира продана за ту же цену, за которую была куплена?
Если разницы нет, налоговая база равна нулю и налог уплачивать не требуется.
Можно ли избежать уплаты налога, если я продам недвижимость в своей стране проживания?
Да, при наличии действующего ДДНН и подтверждения уплаты налога в стране резидентства налог в РК может быть освобождён. Требуется предоставить сертификат резидентства и справку об уплате налога за рубежом.
Какой срок подачи декларации?
Декларацию и подтверждение уплаты налога необходимо представить в налоговый орган до 25 сентября года, следующего за годом продажи.
Существует ли порог, ниже которого налог не взимается?
Для нерезидентов порога нет – любой положительный прирост облагается ставкой 15 %.
Можно ли уменьшить налог за счёт расходов на ремонт?
Да, если расходы документированы (договоры, счета‑фактуры) и непосредственно связаны с улучшением квартиры, они могут быть учтены при расчёте налоговой базы.
Иностранные граждане, продающие квартиры в Казахстане, обязаны уплачивать ИПН в размере 15 % от прироста стоимости. Налоговая база рассчитывается как разница между ценой продажи и стоимостью приобретения (плюс документально подтверждённые расходы). При наличии ДДНН и подтверждения уплаты налога за границей налог может быть снижен или отменён. Важно собрать полный пакет документов, правильно заполнить форму 270.00 и уплатить налог до 25 сентября следующего года, иначе возможны штрафы.