Ошибка №1: многие наследники считают, что после вступления в наследство им нужно сразу платить 13 % НДФЛ от рыночной стоимости квартиры. Это не так! Сам факт получения недвижимости по наследству не облагается налогом. Деньги в бюджет придётся заплатить только при её последующей продаже и только при определённых условиях. Ниже разберёмся, когда надо платить, когда – нет, и как максимально законно снизить сумму налога.
Основное правило: срок владения освобождает от налога
С 2020 года для недвижимости, полученной по наследству, в дар или в результате приватизации, действует льготный срок владения – 3 года.
- ≤ 3 лет – при продаже придётся рассчитать и, возможно, заплатить НДФЛ.
- > 3 лет – любая прибыль от продажи освобождается от налога полностью.
Отсчёт ведётся с даты смерти наследодателя, а не с даты получения свидетельства о праве собственности. Даже если вы оформили квартиру в Росреестре спустя полгода, «таймер» всё равно пошёл с момента смерти.
Как рассчитать налог, если срок владения меньше 3 лет
13 % берутся не со всей цены продажи, а с налоговой базы:
Формула:
НДФЛ = (Цена продажи – Вычет/Расходы) × 13 %
Доход можно снизить одним из двух способов (выбор за вами):
- 1 000 000 рублей – фиксированный имущественный вычет по п. 2 ч. 2 ст. 220 НК РФ;
- Документированные расходы наследодателя на покупку этой квартиры, которые он ранее не учёл в целях налогообложения (договор купли-продажи, выписка ЕГРН, квитанции, чеки).
Пример 1:
- Наследник продал квартиру за 7 500 000 руб.
- Наследодатель покупал её за 6 000 000 руб. (есть документы).
- Налог = (7 500 000 – 6 000 000) × 13 % = 195 000 руб.
Пример 2:
- Продажа – 4 200 000 руб., документы о расходах отсутствуют.
- Применяем вычет 1 млн: 4 200 000 – 1 000 000 = 3 200 000.
- НДФЛ = 3 200 000 × 13 % = 416 000 руб.
Взаимозачёт: продал наследство и купил новое жильё
Если в том же налоговом периоде (календарный год) вы:
- продали квартиру по наследству (доход облагается НДФЛ);
- купили другое жильё (имеете право на имущественный вычет покупателя 2 000 000 руб.),
то суммы можно взаимозачесть, подав одну декларацию 3-НДФЛ.
- Уменьшаем базу по продаже (см. выше).
- Уменьшаем базу по покупке на 2 000 000 руб. (максимум возврат – 260 000 руб.).
Пример 3:
- Доход от продажи – 3 500 000 руб. (вычет 1 млн) → база 2 500 000.
- Новая квартира куплена за 4 000 000 руб. → вычет покупателя 2 000 000.
- НДФЛ к уплате = 500 000 × 13 % = 65 000 руб.
Документы и алгоритм действий
Этап 1. Вступление в наследство
- Получите у нотариуса свидетельство о праве на наследство.
- Зарегистрируйте право в Росреестре – выписка ЕГРН.
Этап 2. Продажа и налоги
- Определите дату начала срока владения (дата смерти наследодателя).
- Если срок < 3 лет:
- выберите, что выгоднее: 1 млн вычета или расходы наследодателя;
- подготовьте договор купли-продажи, акт приёма-передачи, расчётные документы;
- Если в этом же году куплено новое жильё – соберите ДДУ/договор купли-продажи, акт приёма-передачи, платёжные документы.
- До 30 апреля 2027 года подайте декларацию 3-НДФЛ за 2026 год через «Личный кабинет» ФНС или на приёме.
- Оплатите исчисленный налог до 15 июля 2027 года.
Частые вопросы и мифы
- Миф: «Друг завещал квартиру – налог 30 %, потому что не родственник».
Реальность: ставка 13 % для резидентов РФ, 30 % – для нерезидентов, но факт наследования сам по себе не облагается налогом. - Миф: «Продал в июне 2026, купил новую в январе 2027 – взаимозачёт не работает».
Реальность: зачёт возможен только в пределах одного календарного года, поэтому старайтесь совместить сделки в одном году. - Вопрос: «Нужно ли указывать кадастровую стоимость?»
Ответ: если цена продажи < 0,7 кадастровой, налоговая может доначислить до 0,7 кадастровой (п. 5 ст. 217.1 НК РФ);
1. Получение квартиры по наследству – налог не платится.
2. Продажа после 3 лет и более – налог не платится.
3. Продажа ранее 3 лет – платите 13 %, но можно уменьшить базу на 1 млн руб. или на расходы наследодателя.
4. В том же году покупаете новое жильё – используйте взаимозачёт вычетов, чтобы свести НДФЛ к минимуму или к нулю.
Сохраняйте все договоры, чеки и выписки – они понадобятся при заполнении декларации 3-НДФЛ. При сложных случаях (доля наследников, долевая продажа, разные объекты) консультируйтесь с налоговым юристом или используйте сервисы ФНС.