Когда возникает налоговое обязательство

Согласно ст. 217.1 НК РФ, при продаже объекта недвижимости, находящегося в собственности менее трёх или пяти лет, продавец обязан исчислить и уплатить НДФЛ.

Ключевые правила:

• Если квартира была подарена, унаследована или приватизирована, срок владения для освобождения от налога составляет 3 года.
• Если квартира куплена, срок владения увеличен до 5 лет (исключение: единственное жильё — 3 года).
• Отсчёт ведётся с даты регистрации права собственности в Росреестре.

Как рассчитать налог

Ставка НДФЛ

С 2025 года действует прогрессивная шкала:

• 13 % — для доходов до 2,4 млн руб. в год;
• 15 % — для доходов свыше 2,4 млн руб. в год.

Налогооблагаемая база

Налог начисляется не со всей суммы сделки, а с разницы между:

1. Ценой продажи и ценой покупки (если есть документы на покупку);
2. Ценой продажи и вычетом 1 млн руб. (если документов нет).

Пример расчёта

Дано: квартира куплена в 2024 году за 3 млн руб. и продана в 2025 году за 3,5 млн руб.

Налогооблагаемая база: 3,5 – 3 = 0,5 млн руб.

Налог: 500 000 × 13 % = 65 000 руб.

Что произойдёт, если не заплатить

• Штраф — 20 % от неуплаченного налога (40 % при умышленном уклонении);
• Пени, 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки;
• Декларация 3-НДФЛ должна быть подана до 30 апреля следующего года, налог — до 15 июля.

Как уменьшить или избежать налога

Использовать вычет 1 млн руб.

Подходит, если документы о покупке отсутствуют. Например, при продаже за 3,5 млн руб. налог составит 13 % × (3,5 – 1) = 325 000 руб.

Применить расходы на покупку

Если есть квитанции, договор, акт приёма-передачи, сумму покупки можно вычесть из дохода (см. пример выше).

Дождаться трёхлетнего срока

Для единственного жилья срок снижен до 3 лет. Проверьте через Росреестр, не числиться ли за вами другая квартира/доля.

Использовать налоговый вычет при покупке нового жилья

Если в тот же год вы купите новую квартиру, сумма вычета до 2 млн руб. может компенсировать налог с продажи.

Пошаговая инструкция для продавца

1. Определите срок владения — дата в ЕГРН;
2. Рассчитайте налог, выберите оптимальный способ вычета;
3. Подготовьте документы:
   • договор купли-продажи;
   • платёжные документы;
   • справка 2-НДФЛ (если нужно).
4. Заполните декларацию 3-НДФЛ онлайн на сайте ФНС или через «Личный кабинет налогоплательщика»;
5. Уплатите налог — не позднее 15 июля следующего года.

Важные изменения 2025–2026

• Для единственного жилья действует льгота — 3 года вместо 5;
• Введена прогрессивная ставка НДФЛ (13 % и 15 %);
• ФНС усилила контроль за «серыми» схемами занижения цены (проверка кадастровой стоимости).

Частые вопросы

Продажа квартиры менее 3 лет в собственности почти всегда влечёт НДФЛ. Однако с помощью документов о расходах, вычета 1 млн руб. или ожидания льготного срока можно существенно снизить сумму налога или полностью избежать его. Главное — учитывать изменения законодательства и не забывать сдавать декларацию.