Продажа квартиры, которая использовалась в предпринимательской деятельности, вызывает особые налоговые последствия.
В отличие от обычных граждан, индивидуальные предприниматели (ИП) не могут воспользоваться освобождением от НДФЛ по
доходам от продажи недвижимости, если объект числился в имуществе, применяемом в бизнесе.
Это правило актуально в 2026 году и подтверждается последними изменениями в Налоговом кодексе РФ.

Основные изменения 2026 года

В 2026 году Госдума одобрила поправки, которые усложнили налоговую арифметику для предпринимателей.
Ключевое изменение, теперь даже если квартира находилась в собственности более минимального срока
(3 или 5 лет), но использовалась в коммерческих целях, продажа такого имущества облагается налогом.

Какой налог придется заплатить

Если квартира числилась как объект основных средств ИП, доход от продажи будет облагаться:

• НДФЛ 13% (или 15% при доходе свыше 5 млн руб;) — если ИП применяет общий режим налогообложения.
• 6% или 15% — если ИП применяет УСН (доходы или доходы минус расходы).
• 6% по патенту, если квартира использовалась в рамках патентной системы.

Можно ли уменьшить налог?

Да, есть несколько легальных способов:

1. Вычет расходов — можно уменьшить доход на сумму первоначальной стоимости квартиры и затрат на приобретение (если есть документы).
2. Амортизация — если квартира числилась в основных средствах, можно учесть начисленную амортизацию.
3. Переход на УСН «доходы минус расходы» — если предприниматель еще не продал объект, можно перейти на этот режим и учесть расходы.

Пример расчета налога

Предприниматель продал квартиру за 3 млн рублей, которую в 2022 году приобрел за 2 млн рублей и использовал в арендном бизнесе.
ИП применяет УСН «доходы минус расходы».

• Доход: 3 млн руб.
• Расходы: 2 млн руб.
• Налоговая база: 1 млн руб.
• Налог: 1 000 000 × 15% = 150 000 рублей.

Как избежать налогообложения

Чтобы не платить налог, нужно заранее подготовиться:

• Исключить квартиру из основных средств и прекратить использование в бизнесе до продажи.
• Выждать 3–5 лет после исключения из бизнес-использования — тогда можно применить обычное освобождение от НДФЛ.
• Оформить продажу как физлицо, а не как ИП, если деятельность прекращена.

Продажа квартиры, использованной в предпринимательской деятельности, требует внимательного подхода.
Налоговые последствия зависят от выбранной системы налогообложения и статуса имущества.
В 2026 году налоговая нагрузка может быть значительной, но грамотное планирование и документооборот позволят минимизировать риски.