Продажа жилой недвижимости предпринимателем‚ находящимся на упрощённой системе налогообложения (УСН)‚ имеет свои особенности. В статье подробно рассматриваются:

• какие виды налогов возникают при реализации квартиры;
• какие налоговые ставки применяются;
• каким образом учитывается доход в налоговой декларации;
• какие вычеты и льготы доступны;
• практические примеры расчёта налога.

Правовой базис

Основные нормативные акты‚ регулирующие налогообложение доходов от продажи недвижимости ИП на УСН:

1. Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ) – статьи 220‚ 346.11‚ 346.12.
2. Письма Минфина России:
   • от № 03-11-11/60991;
   • от № 03-11-11/80772;
   • от № 03-11-11/26730;
   • от № 03-11-12/31378.
3. Постановления арбитражных судов (например‚ Ф01‑1693/2025 от ) – подтверждают практику включения выручки от продажи в базу УСН.
4. Налоговый порядок уплаты единого налога – Федеральный закон от № 209‑ФЗ.

Какой налог обязателен?

Для ИП на УСН существует два варианта налогообложения:

• УСН «Доходы» – ставка 6 % (в регионах может быть снижена).
• УСН «Доходы минус расходы» – ставка 15 % (в регионах может быть снижена).

При продаже квартиры доход всегда включается в налоговую базу УСН‚ независимо от срока владения‚ если имущество использовалось в предпринимательской деятельности (в т.ч. как объект сдачи в аренду). Это подтверждается вышеуказанными письмами Минфина.

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)

Если квартира не использовалась в предпринимательской деятельности (например‚ она была личным жильём и не сдавалась в аренду)‚ доход от её продажи облагается по ставке НДФЛ 13 % (для резидентов) в рамках декларации 3‑НДФЛ. При этом ИП обязан подать декларацию как физическое лицо.

НДС

Продажа жилой недвижимости (квартир‚ жилых домов) освобождена от НДС‚ даже если продавец – ИП на УСН‚ при условии‚ что объект не относится к объектам‚ подлежащим налогообложению НДС (например‚ коммерческие помещения‚ если они не освобождены). См. пункт 3 статьи 149 НК РФ.

Порядок включения дохода в УСН

Книга учёта доходов (КУДиР)

При реализации квартиры ИП вносит полученную выручку в Книгу учёта доходов (КУДиР) в том же порядке‚ что и любой иной доход от предпринимательской деятельности.

Расчёт налоговой базы

Вариант «Доходы»:

Налоговая база = Сумма выручки от продажи квартиры.
Налог к уплате = Налоговая база × 6 % (или региональная ставка).

Вариант «Доходы минус расходы»:

Налоговая база = Сумма выручки – документально подтверждённые расходы‚ связанные с приобретением и содержанием квартиры (стоимость покупки‚ ремонт‚ комиссии и т.п.).
Налог к уплате = Налоговая база × 15 % (или региональная ставка).

Учет расходов

Для применения УСН «Доходы минус расходы» необходимо собрать:

• договор купли‑продажи и акт приёма‑передачи (стоимость приобретения);
• квитанции‚ счета‑фактуры за ремонт‚ улучшения‚ налог на имущество (если уплачивался);
• комиссионные расходы брокера‚ нотариальные услуги.

Важно: расходы могут быть отнесены к объекту только если квартира использовалась в предпринимательской деятельности (аренда‚ офис‚ склад и др.). Если квартира была личным жильём‚ расходы в УСН «Доходы минус расходы» не принимаются.

Примеры расчётов

Пример 1. УСН «Доходы»‚ продажа квартиры‚ использованной в аренде

Пример 2. УСН «Доходы минус расходы»‚ продажа квартиры‚ использованной в аренде

Пример 3. Квартира‚ не использованная в предпринимательской деятельности (личное жильё)

• Продажа за 5 000 000 ₽.
• Срок владения – 4 года (меньше 5 лет).
• ИП обязан подать 3‑НДФЛ и уплатить НДФЛ 13 %: 650 000 ₽.
• В УСН доход от продажи не включается‚ так как объект не относится к предпринимательской деятельности.

Сдача отчетности

1. Квартальная авансовая уплата – ИП уплачивает аванс по УСН (6 % или 15 %) от предполагаемой базы за каждый квартал. При продаже квартиры в течение квартала необходимо скорректировать авансовый платёж.
2. Годовая декларация по УСН (форма 2‑УСН) – в ней указываются все доходы‚ включая выручку от продажи квартиры. По итогам года рассчитывается окончательная сумма налога и возможный возврат/доплата.
3. Если объект не использовался в предпринимательской деятельности‚ ИП подаёт декларацию 3‑НДФЛ до 30 апреля года‚ следующего за годом продажи‚ и уплачивает НДФЛ до 15 июля.
4. При необходимости уплаты НДС (например‚ продажа нежилой коммерческой недвижимости) подаётся декларация по НДС (форма 100) и уплачивается налог в обычные сроки.

Возможные налоговые льготы и вычеты

• Имущественный вычет – при продаже квартиры‚ находившейся в личном пользовании более 5 лет‚ налогоплательщик может уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн ₽ (пункт 1 ст. 220 НК РФ). Для ИП на УСН этот вычет применяется только в рамках НДФЛ‚ т.к. при использовании в предпринимательской деятельности вычет не предоставляется.
• Снижение ставки УСН – в некоторых регионах ставка 6 % может быть снижена до 5 % или 4 % при выполнении условий (меньше 100 тыс. ₽ доходов от продажи недвижимости в год).
• Учет страховых взносов – уплаченные страховые взносы (ОФО‚ ОПС) могут уменьшать налоговую базу в УСН «Доходы минус расходы» (пункт 2 ст. 346.11 НК РФ).

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить налог‚ если квартира продана за цену ниже её балансовой стоимости?

Да. В УСН «Доходы» налог платится от выручки‚ независимо от того‚ превышает ли она балансовую стоимость. В УСН «Доходы минус расходы» разница между выручкой и документально подтверждёнными расходами может быть отрицательной‚ что уменьшит налоговую базу.

Могу ли я оформить продажу от имени ИП‚ если квартира находится в моём личном владении?

Теоретически возможно‚ но в таком случае налоговые органы могут классифицировать доход как полученный от личного имущества и потребовать уплаты НДФЛ. Наиболее безопасный вариант – оформить продажу от физического лица‚ а не от ИП.

Как учесть расходы на ремонт‚ если они были произведены после покупки и до продажи?

Если квартира использовалась в предпринимательской деятельности‚ все расходы‚ связанные с её улучшением‚ можно отнести к себестоимости при расчёте УСН «Доходы минус расходы». Необходимо иметь подтверждающие документы (счета‑фактуры‚ акты выполненных работ).

Нужно ли платить налог на имущество (Налог на имущество физических лиц) за квартиру‚ находившуюся в собственности ИП?

ИП‚ применяющий УСН‚ освобождён от уплаты налога на имущество в 2025 году (пункт 3 статьи 346.11 НК РФ). Однако если объект не относится к имуществу‚ используемому в предпринимательской деятельности‚ налог может быть начислен в качестве налога на имущество физических лиц.

• Продажа квартиры‚ использованной в предпринимательской деятельности‚ обязательно включается в базу УСН.
• Выбор режима УСН («Доходы» или «Доходы минус расходы») зависит от наличия документально подтверждённых расходов и от того‚ насколько выгодна ставка 6 % против 15 %.
• Если квартира не использовалась в бизнесе‚ доход облагается НДФЛ 13 % и подаётся в декларации 3‑НДФЛ.
• Для снижения налоговой нагрузки рекомендуется:
  1. Тщательно документировать все расходы‚ связанные с покупкой и содержанием недвижимости;
  2. Оценить возможность применения УСН «Доходы минус расходы»;
  3. При длительном владении (более 5 лет) рассмотреть продажу от имени физического лица‚ чтобы воспользоваться имущественным вычетом.
• Не забывайте о сроках подачи деклараций: 30 апреля (3‑НДФЛ) и 30 июля (2‑УСН) следующего года.

Полезные ссылки

• Письма Минфина России (№ 03-11-11/60991 и др.)
• КонсультантПлюс – база законодательных актов
• Налоги.ру – расчёт УСН
• Гарант.ру – бухгалтерский учет и отчетность

Дата публикации: