• обязан ли я платить НДФЛ с продажи?
• могу ли я получить имущественный вычет на покупку быстрее обычного?
• как совместить «минус» от продажи и «плюс» от покупки в одной декларации-2026?
• действуют ли новые льготы и повышенные лимиты?

В этой статье мы разберём ВСЕ нюансы.

НДФЛ при продаже: кто платит в 2026 году

Прогрессивная шкала

С 1 января 2026 г. действует прогрессивная шкала НДФЛ:

• 13 % — до 2,4 млн руб. дохода за год;
• 15 % — на сумму от 2,4 млн до 5 млн руб.;
• 18 % — свыше 5 млн руб.

Однако при продаже недвижимости есть особенность: если объект владели менее минимального срока, весь доход от продажи облагается по единой ставке 13 % (п. 2.1 ст. 284 НК РФ новой редакции).

Минимальный срок владения в 2026 году

Если вы владели квартирой меньше указанного срока, НДФЛ платите.

Как уменьшить налог при продаже

Есть два способа:

1. Вычет в размере 1 млн руб. (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).
   Пример: продали за 5 млн руб., вычет 1 млн → налогооблагаемая база = 4 млн руб.
2. Расходы на покупку. Можно показать фактические расходы: цена приобретения + ипотечные проценты + ремонт, если была отчётная документация.
   Пример: купили за 4 млн, продали за 5 млн → база = 1 млн руб.

Покупка новой квартиры: имущественный вычет-2026

Лимиты вычетов

• Основной вычет: до 2 млн руб. (возврат до 260 тыс. руб.).
• Ипотечный вычет: до 3 млн руб. (возврат до 390 тыс. руб.).
• Всего максимум 5 млн руб. → 650 тыс. руб. к возврату.

Важно: депутаты Миронова предлагают поднять основной вычет до 5 млн руб. (возврат 650 тыс.), но на апрель 2026 года законопроект ещё не принят.

Правило 90 дней

Если между продажей и покупкой прошло не более 90 календарных дней, вы можете:

1. засчитать «отрицательную» базу от продажи (если расходы > дохода) в счёт будущих налоговых обязательств;
2. подать единую декларацию 3-НДФЛ за 2026 год, где продажа и покупка отразятся в одном отчётном периоде;
3. получить «взаимозачёт»: налог к уплате минус налог к возврату.

Алгоритм: как получить взаимозачёт за 90 дней

Шаг 1. Соберите документы

• ДКП/ДДУ на продажу и покупку (оригиналы + копии).
• ЕГРН выписки.
• Акты приёма-передачи.
• Квитанции, чеки, платёжки (если применяете расходный метод).
• Справка 2-НДФЛ за 2026 год.

Шаг 2. Заполните 3-НДФЛ

1. Раздел «Доходы от продажи» → укажите цену, срок владения, вычет/расходы.
2. Раздел «Имущественные вычеты» → введите расходы на покупку (но не более лимита).
3. Раздел «Расчёт налога к возврату/уплате» → программа автоматически рассчитает взаимозачёт.

Шаг 3. Подайте декларацию

• Онлайн через Личный кабинет ФНС (электронная подпись).
• Или на приём к инспектору до 30 апреля 2027 г. при продаже в 2026 году.

Шаг 4. Получите деньги

Если итоговая сумма к возврату больше налога к уплате, излишек поступит на карту в течение 4 месяцев.

Практические примеры

Пример 1. Ипотека + минимальный срок

Иван купил квартиру в 2024 г. за 4 млн руб. (ипотека 2 млн, проценты 300 тыс.). В феврале 2026 г. продал её за 6 млн руб; В апреле 2026 г. купил новую за 7 млн руб. Между сделками 58 дней.

• Налог к уплате: 6 млн – 4 млн = 2 млн × 13 % = 260 тыс. руб.
• Вычет на покупку: 2 млн → 260 тыс. руб. к возврату.
• Вычет на проценты: 300 тыс. × 13 % = 39 тыс. руб.

Пример 2. Единственное жильё > 3 лет

Мария владела квартирой с 2021 г. (единственное жильё). Продала в 2026 г. за 5 млн руб. → налог не платится, т. к. срок > 3 лет. Можно подать декларацию только на вычет при покупке.

Частые ошибки

1. Не сохраняют чеки на ремонт. Без первичных документов расходы не примут.
2. Упускают 90-дневный «окно». Если срок > 90 дней, вычеты применяются в следующем году.
3. Забывают указать ипотечный вычет. Его можно получить только после регистрации права собственности.
4. Перепутывают лимиты. Супруги могут распределить вычет 2 млн + 2 млн только на разные объекты или в долях.

Что изменится дальше

• Возможное повышение лимита вычета до 5 млн руб. (законопроект Миронова).
• Электронные сервисы ФНС внедрят авто-расчёт взаимозачёта в 2027 году.
• Цифровые выписки ЕГРН будут подтягиваться автоматически, минимизируя бумаги.

Краткий чек-лист

✔ Проверьте срок владения.
✔ Убедитесь, что между продажей и покупкой ≤ 90 дней.
✔ Соберите документы заранее.
✔ Заполните 3-НДФЛ с взаимозачётом.
✔ Подайте до 30 апреля 2027 г. и получите деньги в течение 4 месяцев.

Следуйте инструкции, и налоговый «минус» превратится в возврат денег от государства!