13:57:51

В 2026 году правила расчёта и уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности двух лиц, изменились. Главное — разобраться, кто, сколько и когда обязан заплатить. Ниже приведён подробный разбор на реальных примерах, официальные схемы и ссылки на актуальные нормы НК РФ.

Когда вообще возникает налог?

Налог платится только если между датой приобретения квартиры и датой её продажи прошло меньше минимального срока владения:

• 3 года — если квартира получена:
  • по наследству или дару от близкого родственника;
  • в порядке приватизации;
  • по договору пожизненного содержания.
• 5 лет — во всех остальных случаях, включая покупку по ДКП.

Если вы владеете квартирой дольше указанного срока, НДФЛ не начисляется и декларацию подавать не нужно.

Долевая собственность: кто платит налог?

Каждый собственник платит пропорционально своей доле. Если квартира оформлена на двоих в равных долях (50 % / 50 %), то каждый из них заплатит налог с своей половины дохода от продажи.

Два варианта оформления сделки

1. Единый договор купли-продажи — в нём фигурируют оба продавца как «Сторона 1» и «Сторона 2». Доход делится по долям.
2. Раздельные договоры — каждый собственник заключает отдельный договор на свою долю. В этом случае каждый получает право на полный вычет 1 млн руб. на свою долю (если договоров два).

Расчёт налоговой базы и вычетов

Имущественный вычет 1 000 000 ₽

По общему правилу применяется единый вычет 1 млн руб. на всю квартиру, который делится между собственниками пропорционально долям.

Вычет «доходы минус расходы»

Если есть документы о расходах на покупку (ДКП, ипотечный договор, чеки), то можно вычесть фактические расходы вместо 1 млн руб. Это выгодно, когда покупная цена была высокой.

Примеры расчёта для двух собственников

Пример 1. Единый договор, равные доли

Условия:

• Продаём квартиру за 5 000 000 ₽.
• Доли 50 % / 50 %;
• Срок владения 2 года (меньше 3/5 лет — налог есть).
• Используем вычет 1 000 000 ₽.

Расчёт:

1. Облагаемая база: 5 000 000 ₽ – 1 000 000 ₽ = 4 000 000 ₽.
2. Каждый собственник: 4 000 000 ₽ × 50 % = 2 000 000 ₽.
3. НДФЛ 13 %: 2 000 000 ₽ × 13 % = 260 000 ₽ с каждого.

Пример 2. Два отдельных договора на доли

Условия:

• Продажа доли каждого по 2 500 000 ₽ (отдельные договоры).
• Каждый применяет свой вычет 1 000 000 ₽.

Расчёт:

1. Каждый: 2 500 000 ₽ – 1 000 000 ₽ = 1 500 000 ₽.
2. НДФЛ 13 %: 1 500 000 ₽ × 13 % = 195 000 ₽ с каждого.

Как подать декларацию

1. Срок: до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
2. Форма: 3-НДФЛ (подаётся каждым собственником отдельно).
3. Способы подачи:
   • через личный кабинет на nalog.gov.ru;
   • по почте заказным письмом;
   • лично в любой ИФНС.

Частые ошибки и советы

• Ошибка 1: забыть распределить вычет пропорционально долям при едином договоре — приведёт к доначислению налога.
• Ошибка 2: не сохранить платёжные документы при покупке — придётся использовать только 1 млн вычета.
• Совет: если квартира единственное жильё, проверьте право на льготный 3-летний срок (с 2020 г. он распространяется и на доли).

Если остались вопросы, обратитесь к налоговому консультанту или бесплатную горячую линию ФНС: ###-###-####.