Если вы решили продать квартиру до истечения пяти лет владения, в большинстве случаев придётся уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). В 2026 году правила расчёта и льготы претерпели изменения: увеличились сроки, появилась прогрессивная шкала и новые вычеты. Ниже, подробная инструкция, как платить меньше или вообще не платить.

Какой минимальный срок владения в 2026 году?

Период, после которого продажа освобождается от НДФЛ, зависит от того, как вы получили жильё:

• 3 года — если квартира:
  • досталась по наследству;
  • была подарена близким родственником (родители, дети, супруги, братья/сёстры, дед/бабка, внуки);
  • получена в результате приватизации;
  • перешла по договору ренты;
  • является единственным жильём на момент продажи.
• 5 лет, во всех остальных случаях (куплена, подарена тётей, получена по ДДУ и т.д.).

Ставки НДФЛ в 2026 году

С 1 января 2026 года введена прогрессивная шкала:

1. 13 % — если доход от продажи не превысил 2,4 млн ₽ в год на одного налогоплательщика;
2. 15 % — на превышение свыше 2,4 млн ₽;
3. 18 % — на превышение свыше 5 млн ₽.

На что рассчитывать налог: база налогообложения

Налог исчисляют с прибыли, а не со всей цены продажи:

Доход от продажи
– Документированные расходы на покупку
– Имущественный вычет 1 000 000 ₽ (или расходы)
= Налогооблагаемая база

Пример № 1, без учёта расходов

Вы продали квартиру за 5 000 000 ₽, а покупали за 3 800 000 ₽. Применяем вычет 1 млн ₽:

5 000 000 – 1 000 000 = 4 000 000 ₽, облагаемая база.

НДФЛ 13 % = 4 000 000 × 13 % = 520 000 ₽.

Пример № 2 — с учётом фактических расходов

Та же квартира, но сохранён договор купли-продажи и чеки:

5 000 000 – 3 800 000 = 1 200 000 ₽ — прибыль.

НДФЛ 13 % = 1 200 000 × 13 % = 156 000 ₽ — экономия 364 000 ₽!

Как уменьшить налог

1. Вычет 1 млн ₽ — разрешён один раз в год на объект, если у вас нет документов о расходах.
2. Расходы на покупку — подтверждаются договором, платёжными поручениями, актами.
3. Документы на ремонт — включаются в расходы, если в договоре не указаны.
4. Инвестиционный вычет при покупке другой недвижимости — не распространяется на продажу, но позволяет вернуть НДФЛ.
5. Оформить продажу через супругов, разделить долю, уменьшая базу на каждого.

Освобождение при единственном жилье

Если на дату продажи у вас нет другой квартиры (или продали предыдущую в течение 90 дней до новой сделки), минимальный срок сокращается до 3 лет.

Новостройка и ДДУ: особенность срока

При покупке квартиры по договору долевого участия (ДДУ) право собственности возникает после регистрации в Росреестре. Однако началом срока владения считается день полной оплаты по ДДУ, а не дата регистрации права. Это позволяет продать новостройку раньше официальных 5 лет, но уже без налога.

Сроки подачи декларации и уплаты

• До 30 апреля 2027 года — подать 3-НДФЛ за 2026 год.
• До 15 июля 2027 года, оплатить налог.
• Онлайн-сервис ФНС «Личный кабинет» автоматически заполнит форму, если у вас есть электронная подпись.

Чек-лист перед продажей

1. Узнайте дату перехода права в ЕГРН.
2. Сравните срок владения с льготными 3/5 годами.
3. Соберите документы о покупке и расходах.
4. Рассчитайте налог двумя способами (вычет 1 млн или расходы).
5. Оформите сделку в конце года, если хотите отодвинуть уплату.
6. Проверьте, не освобождаетесь ли вы как владелец единственного жилья.

Продажа квартиры до 5 лет в 2026 году неизбежно влечёт налог. Однако правильный выбор вычета или учёта расходов позволяет снизить платёж в 3–5 раз. За 1–2 месяца до сделки проконсультируйтесь с налоговым юристом или используйте онлайн-калькулятор ФНС, чтобы законно минимизировать НДФЛ.