Что изменилось в 2026 году?
19 апреля 2026 года Государственная Дума в первом чтении приняла поправки к Налоговому кодексу РФ, которые полностью меняют правила освобождения от НДФЛ при продаже жилья. Основные новости:
- отменены «старые» льготы по 3-летнему и 5-летнему сроку владения;
- введены новые категории налоговых вычетов и освобождений, в т.ч; для многодетных семей;
- действие поправок распространяется на продажи, совершённые после 1 января 2026 года.
Кто теперь может не платить налог?
Расширенный перечень льготников
Изменения коснулись прежде всего тех, кто вынужден продавать недвижимость до истечения минимального срока владения. Новый закон вводит два основных освобождения:
- Семьи с детьми-инвалидами любого возраста.
- Семьи, где рожден (или усыновлён) второй ребёнок и последующие дети.
Что означает «семья с двумя детьми»?
В налоговом контексте под «семьёй с двумя детьми» понимается:
- родители/усыновители, на которых оформлено право собственности на квартиру;
- второй ребёнок должен быть рождён или усыновлён не позднее 31 декабря 2025 года (иначе применяется старый режим);
- дети должны быть в возрасте до 18 лет (или до 24 лет, если обучаются очно);
- сделка купли-продажи должна быть совершена в период с по (после 2028 года условия могут пересматриваться).
Как рассчитать налог, если льгота не применяется?
Если вы не попадаете под новые освобождения, то:
- Определяем доход от продажи по договору купли-продажи.
- Вычитаем документальные расходы на приобретение (чеки, ДДУ, ипотечный договор).
- Если расходов нет или они меньше 1 млн рублей, применяем вычет 1 000 000 рублей.
- К оставшейся сумме применяем ставку 13 % (до 5 млн руб.) или 15 % (свыше 5 млн руб.).
Пример: вы продали квартиру за 6 000 000 руб., купленную 2 года назад за 4 500 000 руб.
Доход: 6 000 000 – 4 500 000 = 1 500 000 руб.
НДФЛ: 1 500 000 × 13 % = 195 000 руб.
Если бы вы попадали под новую льготу, налог был бы 0 рублей.
Пошаговая инструкция для семьи с двумя детьми
Шаг 1. Подготовьте документы
- свидетельства о рождении или акты усыновления детей;
- выписка ЕГРН на продаваемую квартиру;
- ипотечный договор, ДДУ, чеки подрядчика (подтверждение расходов);
- заявление о распределении налогового вычета между супругами (если квартира в долевой собственности).
Шаг 2. Заполните декларацию 3-НДФЛ
Даже если налог равен нулю, подать декларацию обязательно до 30 апреля 2027 года. В разделе «Вычеты» проставьте код 903 «Полное освобождение по основаниям статьи 217.1 НК РФ в новой редакции».
Шаг 3. Подайте документы онлайн или в налоговую
- Через Личный кабинет налогоплательщика (с электронной подписью).
- Через Госуслуги (если у вас подтверждённая учётная запись).
- Лично в ИФНС по месту регистрации (желательно записаться заранее).
Шаг 4. Дождитесь результата
Срок камеральной проверки — 3 месяца. После этого вам придёт уведомление об отсутствии налога к уплате (или с нулевым итогом).
Ответы на популярные вопросы
Вопрос 1: У нас трое детей, квартира куплена в 2025 году. Освобождение есть?
Да. Поправки охватывают семьи с двумя и более детьми, при условии, что второй (или последующий) ребёнок рождён не позднее .
Вопрос 2: Один из родителей — иностранец. Как быть?
Главное, чтобы оба родителя (или хотя бы один) были налоговыми резидентами РФ (находились на территории РФ ≥ 183 дней в году продажи).
Вопрос 3: Продаём часть доли ребёнку. Налог нужно платить?
Нет, если доля переходит в рамках сертификата материнского капитала или в счёт обязательств по улучшению жилищных условий, и соблюдаются сроки и условия новой льготы.
Новые поправки делают ключевое послание: государство хочет поддержать семьи с детьми, у которых возникла необходимость сменить жильё до истечения «минимального владения». Если у вас двое или более детей, вы можете продать квартиру уже в 2026 году и полностью освободиться от НДФЛ. Главное — соблюдать сроки, готовить документы и своевременно подавать декларацию.
Подсказка: сохраните эту статью в закладки — после окончательного второго и третьего чтений закона мы обновим текст актуальными шаблонами форм и ссылками на официальные документы.