– в 2026 году налоговые правила для иностранцев при продаже российской недвижимости изменились. Ниже — подробная инструкция, которая поможет не переплатить и избежать штрафов.
Кто считается «иностранцем» для налоговиков
- Лицо без гражданства РФ или с видом на жительство/разрешением на временное проживание в другой стране.
- Налоговый статус определяется по количеству дней пребывания в России за последние 12 месяцев: менее 183 дней = нерезидент.
Основная ставка НДФЛ для иностранцев в 2026 году
| Категория | Ставка | Комментарий |
|---|---|---|
| Резидент РФ (≥183 дней) | 13 % | Общий режим |
| Нерезидент РФ | 30 % | На всю прибыль от продажи |
Когда можно продать без налога
Налог не начисляется, если выполняется хотя бы одно условие:
- Минимальный срок владения:
- 3 года, если квартира получена по наследству, дару от близкого родственника, приватизация или договор ренты.
- 5 лет — для всех остальных случаев (куплена, обменена и т.д.).
- Нулевая доход: продажная цена ≤ 1 млн ₽ или ≤ расходов на покупку при наличии документов.
Двойное налогообложение: что делать, если в стране гражданства тоже берут налог
Если между Россией и страной вашего гражданства действует соглашение об избежании двойного налогообложения, можно зачесть уплаченный в РФ налог. Подтверждается справкой 2-НДФЛ и переводом на язык страны-контрагента.
Как уменьшить налог: два законных вычета
5.1 Имущественный вычет
- Фиксированный: 1 млн ₽ на весь объект.
- Пример: продали квартиру за 4 млн ₽, вычет 1 млн ₽ → налогооблагаемая база 3 млн ₽.
5.2 Вычет «расходы на покупку»
- Можно вычесть документально подтверждённые расходы (ДДУ, чеки, ипотечные проценты).
- Если покупали за 3 млн ₽ и продаёте за 3,5 млн ₽ → налог только с 0,5 млн ₽.
Пошаговая инструкция подачи декларации
- До 30 апреля 2027 года подать 3-НДФЛ через личный кабинет налогоплательщика или МФЦ.
- Приложить:
- Копию договора купли-продажи.
- Платёжные документы (если применяется вычет расходов).
- Копию паспорта/ВНЖ с переводом на русский.
- Оплатить налог до 15 июля 2027 года.
Штрафы за просрочку
| Нарушение | Штраф |
|---|---|
| Не подали декларацию | 5 % от суммы налога за каждый месяц (макс. 30 %) |
| Не уплатили налог | 20 % от суммы + пени 1/300 ставки ЦБ за каждый день просрочки |
Примеры расчёта
Пример 1: Нерезидент, владение менее 3 лет
Иностранец продал квартиру за 5 млн ₽, покупал за 3 млн ₽, документы есть.
Налог = (5 млн – 3 млн) × 30 % = 600 000 ₽.
Пример 2: Резидент, наследство, владение 2 года
Квартира получена по наследству, продана за 4 млн ₽. Минимальный срок 3 года не выдержан, но наследство освобождает от налога целиком. Налог = 0 ₽.
Чек-лист перед сделкой
- ☐ Определите свой налоговый статус (дней в РФ за 12 месяцев).
- ☐ Проверьте дату вступления в права (ЕГРН/свидетельство о наследстве).
- ☐ Соберите документы о расходах или подготовьтесь к вычету 1 млн ₽.
- ☐ Уточните наличие договора об избежании двойного налогообложения.
- ☐ Подайте 3-НДФЛ в срок.
Куда обратиться за помощью
ФНС России: www.nalog.gov.ru
Онлайн-сервис «Личный кабинет налогоплательщика» (доступен на английском).
Горячая линия: ###-###-#### (бесплатно по РФ).
Важно! Налоговый кодекс РФ изменяется ежегодно. Перед продажей консультируйтесь с российским налоговым юристом или ФНС.