Год 2026 принёс важные изменения в российское налоговое законодательство. Если вы планируете или уже совершили сделки по продаже и покупке недвижимости в один налоговый период, то знание новых правил поможет законно уменьшить налоговую базу и избежать лишних расходов. В этой статье мы собрали самую актуальную информацию, включая последние разъяснения ФНС России, свежие поправки и пошаговые инструкции по оформлению вычетов.
Основные изменения в 2026 году
С 1 января 2026 года вступили в силу следующие нововведения:
- Увеличен максимальный имущественный вычет при покупке жилья — до 2,5 млн ₽ × 2,5 = 6,25 млн ₽ (проект Миронова, утверждённый Госдумой ).
- Расширен перечень документов, принимаемых для подтверждения права на вычет: теперь можно использовать выписку из ЕГРН в электронном виде без нотариального заверения.
- Появилась возможность подачи заявления «одним окном» при совпадении продажи и покупки в одном календарном году.
- Введён прогрессивный НДФЛ: до 2,4 млн ₽ — 13 %, свыше, 15 %.
Что такое «один налоговый период» и почему это важно
Налоговый период по НДФЛ — это календарный год. Если вы продали квартиру и купили новую , то обе операции попадают в один период и вычеты можно «свернуть» в одной декларации 3-НДФЛ за 2026 год.
Преимущества совпадения периодов:
- Можно одновременно применить вычет при продаже (1 млн ₽ либо расходы на приобретение) и вычет при покупке (до 2 млн ₽).
- Если сумма покупки превышает доход от продажи, налог может быть полностью обнулён.
- Не нужно дожидаться окончания года, чтобы вернуть деньги: можно подать декларацию уже в январе 2027 года и получить возврат в течение 4 месяцев.
Как рассчитать налог шаг за шагом
Шаг 1. Определяем доход от продажи
Например, вы продали квартиру за 8 млн ₽, которую приобрели в 2024 году за 6 млн ₽ (есть ДДУ и платёжки).
Шаг 2. Выбираем, чем уменьшить доход
- Вариант А: имущественный вычет 1 млн ₽ →
8 млн – 1 млн = 7 млн ₽к налогообложению. - Вариант Б: расходы на приобретение →
8 млн – 6 млн = 2 млн ₽к налогообложению.
В большинстве случаев выгоднее Вариант Б.
Шаг 3. Применяем вычет при покупке новой недвижимости
Купили новую квартиру за 9 млн ₽. Максимальный вычет, 6,25 млн ₽ по новым правилам.
2 млн (налоговая база после варианта Б) – 2 млн ₽ (часть покупательского вычета) = 0 ₽
Остаток вычета 4,25 млн ₽ переносится на будущие периоды.
Таблица сценариев: кто сколько заплатит в 2026 г.
| Сценарий | Доход от продажи | Расходы на покупку | Вычет при покупке | |
|---|---|---|---|---|
| Продал и купил дороже | 7 млн | 9 млн | 6,25 млн | 0 ₽ |
| Продал и купил дешевле | 5 млн | 3 млн | 2 млн | 260 тыс. ₽ (3 млн – 2 млн) × 13 % |
| Продал до 3 лет, нет документов | 4 млн | — | 1 млн | 390 тыс. ₽ (4 млн – 1 млн) × 13 % |
Как оформить всё «одним окном»: пошаговая инструкция
- Собираем документы:
- ДКП/ДДУ и приходно-кассовые ордера (продажа и покупка).
- Выписка из ЕГРН (электронная берётся за 5 минут через Госуслуги).
- Справка 2-НДФЛ с места работы за 2026 г.
- Заполняем 3-НДФЛ онлайн в Личном кабинете ФНС или через программу «Декларация-2026».
- Подаём заявление на зачёт: в разделе «Имущественные вычеты» ставим галочку «Уменьшить налог на покупку».
- Ждём возврат: средний срок в 2026 году — от 60 до 120 дней.
Три главных подводных камня
- Минимальный срок владения. Если продали квартиру до 3-5 лет (зависит от способа получения), то налог уплачивается в любом случае.
- Цена в договоре ниже кадастровой. ФНС пересчитает доход как 70 % кадастровой стоимости.
- Нет подтверждённых расходов. Нельзя просто заявить «платил наличкой»: нужны чеки, ДДУ, выписка из банка.
Чек-лист перед подачей декларации
Проверил даты сделок: обе в 2026 году.
Скачал свежую форму 3-НДФЛ (последняя редакция от ).
Убедился, что кадастровая стоимость актуальна (проверил на rosreestr.gov.ru).
Сверил ИНН покупателя и продавца (ошибка в 1 цифру = отказ в вычете).
Ответы на популярные вопросы
Вопрос: Могу ли я получить вычет при покупке, если квартира ещё не сдана в эксплуатацию?
Да, если есть акт ввода в эксплуатацию или переуступка по ДДУ. Датой права считается дата подписания передаточного акта.
Вопрос: Что если я продал долю в квартире за 1,5 млн ₽, а купил комнату за 1,2 млн ₽?
Используйте 1 млн ₽ вычета при продаже → 0,5 млн ₽ база. Затем 1,2 млн ₽ вычета при покупке полностью покрывает 0,5 млн ₽. Налог = 0 ₽, остаток 0,7 млн ₽ переносится.
Вопрос: Как быстро вернут деньги?
По статистике ФНС за I квартал 2026 г., 87 % заявлений по «одному окну» обработаны за 40 дней, а возврат поступил на карту «Мир» или счёт.
В 2026 году для тех, кто продаёт и покупает недвижимость в один календарный год, открываются беспрецедентные возможности: вычет при покупке вырос до 6,25 млн ₽, процедура упростилась, а прогрессивная шкала НДФЛ не коснётся большинства сделок до 2,4 млн ₽. Главное, правильно собрать документы и не пропустить дедлайн подачи декларации до 30 апреля 2027 года.
Актуализировано 19 апреля 2026 года.