Важно! Статья актуальна на 19 апреля 2026 года и учитывает последние изменения Налогового кодекса РФ.
Когда «три года» начинают отсчитываться?
Отсчёт ведётся не с даты регистрации права собственности в Росреестре, а со дня смерти наследодателя (дата, указанная в свидетельстве о смерти). Это ключевой нюанс, который решает, попадаете ли вы в льготный период.
Основное правило: налог платите, если продали раньше 3 лет
- Если между датой смерти и датой продажи прошло меньше 3 лет ‑ облагаемый доход есть.
- Если 3 года или больше ‑ освобождение от НДФЛ полное, декларацию подавать не нужно.
Размер налога
Ставка для резидентов РФ ‑ 13 % от налогооблагаемой базы. Базу можно уменьшить двумя способами:
3.1 Имущественный вычет
Максимум ‑ 1 000 000 рублей на все объекты недвижимости, проданные в течение календарного года.
Формула:
Налог = (Цена продажи ‑ 1 000 000) × 13 %
3.2 Вычет «доходы минус расходы»
Подходит, если наследодатель купил этот дом сам и вы сохранили чеки/договор купли-продажи наследодателя.
Формула:
Налог = (Цена продажи ‑ расходы наследодателя) × 13 %
Можно выбрать только один вариант, наиболее выгодный.
Пример расчёта на 2026 год
Дата смерти наследодателя: .
Дата продажи: → прошло 2 года 1 месяц (< 3 лет).
Цена продажи: 4 500 000 руб.
Документы о покупке наследодателем утеряны → применяем только вычет 1 000 000 руб.
- Налогооблагаемая база: 4 500 000 ‑ 1 000 000 = 3 500 000 руб.
- НДФЛ: 3 500 000 × 13 % = 455 000 руб.
Если бы документы сохранились и наследодатель купил дом за 2 300 000 руб., то:
НДФЛ = (4 500 000 ‑ 2 300 000) × 13 % = 286 000 руб. (выгода почти 170 000 руб.).
Документы для декларации 3-НДФЛ
- Декларация 3-НДФЛ (электронная или бумажная).
- Свидетельство о праве на наследство (или выписка ЕГРН).
- Договор купли-продажи дома.
- Расчётный счёт или реквизиты для оплаты налога.
- Подтверждение расходов наследодателя (опционально).
Когда и где подавать отчётность
- Срок подачи декларации: до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
- Срок уплаты налога: до 15 июля.
- Подать можно через личный кабинет ФНС, Госуслуги, МФЦ или почтой.
Как законно снизить налог или избежать
| Способ | Описание | Ограничения |
|---|---|---|
| Дождаться 3 лет | Полное освобождение | Нужно время |
| Вычет 1 000 000 руб. | Стандартная льгота | Лимит на календарный год |
| Вычет «доходы минус расходы» | Подтверждаем расходы наследодателя | Нужны документы |
| Кадастровая цена 70 % | Если цена в договоре ниже 70 % кадастровой, налог возьмут от 70 % кадастра | Контроль ФНС |
Частые ошибки и мифы
- Миф: «Срок считается со дня регистрации права». Факт: со дня смерти.
- Ошибка: Не подавать декларацию, если продажа «в ноль». Факт: если меньше 3 лет ‑ обязаны подать, даже налог = 0.
- Лайфхак: Можно продавать долями (например, каждый год по 1/3 доли), чтобы распределить вычет 1 000 000 руб. на несколько лет.
Пошаговый чек-лист продавца
- Проверьте дату смерти наследодателя.
- Если меньше 3 лет, определите выгодный вычет.
- Соберите документы (ЕГРН, договор, чеки наследодателя).
- Заполните 3-НДФЛ через «Декларацию» ФНС или онлайн-сервис.
- Оплатите налог до 15 июля.
Статья подготовлена на основе официальных разъяснений ФНС и Минфина РФ на .