Актуально на
Кто считается нерезидентом в 2026 году?
Согласно Налоговому кодексу РФ (ст. 207), нерезидентом признаётся физическое лицо, которое провело менее 183 календарных дней на территории Российской Федерации в течение любых 12 подряд идущих месяцев. Не важно, является ли человек гражданином РФ или иностранцем — критерием является физическое присутствие.
Налоги при покупке: что платит именно нерезидент?
- НДФЛ при продаже жилья (если квартира продаётся нерезидентом)
- Ставка: 30 % от дохода (в отличие от 13 % для резидентов).
- Без права на имущественный вычет 1 000 000 ₽.
- Без права уменьшать доход на расходы приобретения (по умолчанию).
- Налог на покупку (сам факт покупки)
- Для нерезидента прямой налог на покупку не взимается.
- Однако возникают сопутствующие обязательства:
Сопутствующие налоговые обязательства нерезидента
Уведомление о постановке на налоговый учёт
В течение 30 дней после подписания ДКП нерезидент обязан подать в ИФНС форму 2-НДФЛ-НР «Уведомление о наличии объекта недвижимости». Штраф за просрочку — до 5 000 ₽.
Налог на имущество (недвижимость)
С момента регистрации права собственности нерезидент платит налог на имущество физлиц по той же ставке, что и резиденты (0,1–2 % от кадастровой стоимости, зависит от региона). Платежка приходит по месту расположения квартиры.
Уплата НДФЛ при последующей продаже
Если нерезидент захочет продать квартиру до истечения 5 лет владения (для объектов, приобретённых после ), он обязан:
- Заплатить 30 % НДФЛ от разницы между ценой продажи и ценой покупки (если документально подтвердит расходы).
- Подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего за годом продажи.
Право на имущественный вычет: возможно ли для нерезидента?
Нерезиденты не имеют права на имущественный вычет при покупке жилья (п. 3 ст. 210, п. 1 ст. 220 НК РФ). Однако есть исключение: если в течение календарного года нерезидент становится резидентом, вычет можно получить:
- За тот же год, в котором был статус нерезидента (при условии, что право собственности оформлено в этот год).
- Размер вычета: максимум 2 000 000 ₽ (возвращается 13 % = до 260 000 ₽).
Альтернативные способы оптимизации налогов
Оформление через юридическое лицо-нерезидент
Иностранная компания может приобрести квартиру в России. Тогда налог с продажи, 20 % налог на прибыль вместо 30 % НДФЛ, но:
- Появляется обязанность сдавать отчётность в ФНС.
- Возможна двойная налогообложение (в РФ и в стране учредителя).
Трансформация статуса в резидента перед продажей
Если нерезидент планирует долгосрочное проживание, можно «выждать» 183 дня в РФ и получить статус резидента, снизив ставку НДФЛ до 13 % и получив право на вычет.
Схема расчёта налога при продаже квартиры нерезидентом (пример)
Пример:
- Куплена квартира в 2024 году за 5 000 000 ₽.
- Продаётся в 2026 году за 7 000 000 ₽.
- Статус продавца — нерезидент.
НДФЛ = 30 % × (7 000 000 – 5 000 000) = 600 000 ₽.
Если бы продавец был резидентом и подтвердил расходы: 13 % × 2 000 000 = 260 000 ₽.
Чек-лист нерезидента при покупке квартиры в 2026 году
- Проверить срок фактического пребывания в РФ (не превышать 183 дней).
- Перед сделкой убедиться, что есть нотариально заверенный перевод паспорта.
- В течение 30 дней после регистрации права подать форму 2-НДФЛ-НР в ИФНС.
- Ожидать квитанцию на имущественный налог в следующем году.
- При последующей продаже готовиться к ставке 30 % и сбору документов о расходах.
Что изменится с 2027 года (по последним инициативам)
Законопроект «О поддержке иностранных инвесторов в недвижимости» (внесён в Госдуму в феврале 2026 года) предлагает:
- Снизить ставку НДФЛ для нерезидентов при продаже жилья, находящегося в собственности более 3 лет, до 15 %.
- Ввести «инвестиционный вычет» до 3 000 000 ₽ при покупке квартиры стоимостью от 10 млн ₽.
Нерезидент в 2026 году не платит налог при покупке квартиры, но несёт повышенные налоговые риски при последующей продаже. Чтобы минимизировать будущий НДФЛ, важно либо дождаться 5-летнего срока владения, либо изменить статус на резидента. Всегда консультируйтесь с налоговым юристом перед сделкой!