04 апреля 2026 г. 03:19
Что изменилось в 2026 году
Важно! В середине апреля 2026 г. Минфин России пересмотрел позицию по вопросу освобождения от НДФЛ при дарении бизнес-недвижимости между физлицами. Ранее ведомство полагало, что любая подаренная недвижимость облагается налогом по ставке 13 % (или 15 % для доходов свыше 5 млн руб за год) за исключением случаев дарения близким родственникам. Теперь картина изменилась.
Когда дарение недвижимости облагается НДФЛ, а когда нет
Безналоговые случаи
- Родственники — супруги, родители/дети, дедушки/бабушки и внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры.
- Усыновители и усыновленные находятся в том же «льготном» ряду.
Облагаемые случаи
- Дарение дальним родственникам (дядя, тётя, племянники, двоюродные братья/сёстры).
- Дарение людям без родства (друзья, коллеги, деловые партнёры).
- Дарение бизнес-недвижимости (офисы, склады, магазины) любым физлицам, включая близких родственников, если объект использовался в предпринимательской деятельности дарителя в течение последних 3 лет.
Как рассчитать налог
Формула: (Кадастровая стоимость × 70 %) × 13 % (или 15 % при превышении 5 млн руб совокупного дохода за год).
- Определите кадастровую стоимость на по данным Росреестра.
- Умножьте на 0,7, если рыночная цена в договоре ниже 70 % кадастровой.
- Умножьте на 13 % (или 15 %).
Пример:
Квартира кадастровой стоимостью 4 000 000 руб подарена племяннику.
Налог: 4 000 000 × 0,7 × 13 % = 364 000 руб.
Как снизить или «обнулить» налог
Дарение через близкого родственника
Если даритель → родитель → ребёнок, цепочка «родитель» освобождается от НДФЛ. Но не забывайте о риске «двойного» оформления и возможных претензий ФНС к фактическому «обходному» дарению.
Дарение доли вместо всей квартиры
Можно подарить долю в течение нескольких лет, чтобы ежегодный доход не превышал 5 млн руб и не попадать под повышенную ставку 15 %.
Использование вычета при последующей продаже
Если получатель-физлицо продаёт объект через 3 года после дарения, он может применить вычет в размере 1 млн руб (или задокументированные расходы дарителя при покупке). Это не уменьшает налог при дарении, но снижает НДФЛ при продаже.
Пошаговая инструкция оформления дарения
- Подготовка договора дарения в простой письменной форме или у нотариуса (обязательно нотариальное удостоверение, если доля в праве общей собственности).
- Сбор документов:
- паспорта сторон;
- выписка ЕГРН;
- кадастровый паспорт (если требуется);
- согласие супруга дарителя (при дарении совместного имущества).
- Регистрация перехода права в Росреестре (МФЦ или онлайн через Госуслуги).
- Налоговая декларация 3-НДФЛ — подаётся до 30 апреля следующего года.
- Уплата налога — до 15 июля следующего года.
Частые ошибки и штрафы
| Ошибка | Последствие |
|---|---|
| Не подана 3-НДФЛ | Штраф 20 % от неуплаченного налога + пени. |
| Занижена кадастровая/рыночная стоимость | Доначисление налога, штраф до 40 %. |
| Не учтён 3-летний «предпринимательский» срок | Требование доплатить НДФЛ даже при дарении близкому родственнику. |
Ключевые советы на 2026 год
- Перед дарением проверьте электронный сервис ФНС «Узнай свою задолженность» — не окажется ли объект заложенным или арестованным.
- Если объект использовался в бизнесе, подготовьте выписку из ЕГРЮЛ/ЕГРИП о прекращении деятельности более 3 лет назад, чтобы обосновать налоговую льготу.
- Для офисов и складов желательно получить заключение БТИ о целевом назначении до 2023 г., чтобы исключить претензии по «бизнес-статусу».
- Используйте нотариуса с онлайн-передачей данных в Росреестр — сокращает срок регистрации до 3 рабочих дней.
В 2026 году дарение недвижимости между физлицами стало строже: Минфин ужесточил подход к бизнес-объектам даже при дарении родственникам. Главное правило — анализируйте статус объекта и проверяйте кадастровую стоимость. При любых сомнениях консультируйтесь с налоговым юристом до подписания договора.