Начиная с 2026 года вступает в силу Федеральный закон № 425-ФЗ от 28 ноября 2025 года, который кардинально меняет правила исчисления налога на жилую недвижимость. В этой статье мы разберёмся, кто, сколько и за что теперь будет платить, какие льготы сохранились и как правильно оформить имущество, чтобы не переплачивать.
Что изменилось с 1 января 2026 года
Новый закон вводит единый федеральный подход к исчислению налога на жилую площадь. Основные изменения:
- Налоговая база теперь определяется исключительно по кадастровой стоимости объекта недвижимости.
- Фиксированные ставки варьируются от 0,1 % до 0,3 % в зависимости от категории жилья и региона.
- Льготный вычет составляет 50 м² на каждого собственника независимо от количества объектов.
- Дополнительный налог вводится для владельцев объектов общей кадастровой стоимостью свыше 50 млн рублей.
Кто обязан платить налог на жилую площадь
Плательщиками признаются все физические лица, зарегистрированные в ЕГРН как собственники:
- квартир;
- комнат;
- жилых домов (дач, коттеджей);
- долей в вышеуказанных объектах.
Исключение: граждане, владеющие жильём по договору социального найма или аренды, налогом не облагаются.
Кто освобождается от уплаты
- Пенсионеры по старости и инвалиды I и II группы — полное освобождение на один объект любого типа.
- Ветераны ВОВ и приравненные к ним лица.
- Герои Советского Союза и РФ.
- Семьи с тремя и более детьми — дополнительный вычет 30 м² на каждого ребёнка.
Как рассчитывается налог
Формула простая:
Н = (КС − 50 м² × КС_1м²) × Ставка
где:
- КС — кадастровая стоимость объекта;
- КС_1м² — кадастровая стоимость одного квадратного метра;
- Ставка — от 0,1 % до 0,3 % (определяется муниципалитетом).
Пример расчёта
Квартира 75 м², кадастровая стоимость 9 000 000 ₽, ставка 0,15 %.
- Вычет: 50 м² × 120 000 ₽/м² = 6 000 000 ₽.
- База: 9 000 000 ₽ − 6 000 000 ₽ = 3 000 000 ₽.
- Налог: 3 000 000 ₽ × 0,15 % = 4 500 ₽ в год.
Особенности для дачных и садовых домов
С 2026 года дачные постройки площадью до 50 м², зарегистрированные в ЕГРН, освобождаются от налога. Если площадь больше, налог начисляется только на «лишние» метры. Важно: льгота действует только при официальной регистрации объекта через МФЦ или Госуслуги.
Дополнительный налог на сверхдорогую недвижимость
Совет финансов России предложил ввести прогрессивную шкалу для объектов кадастровой стоимостью свыше 50 млн рублей:
- 50–100 млн руб., дополнительно 0,5 % к базовой ставке;
- 100–300 млн руб. — 1 %;
- свыше 300 млн руб. — 1,5 %.
Как оформить льготу или вычет
Алгоритм получения льготы:
- Подготовить документы: паспорт, ЕГРН-выписка, справки о льготе (например, пенсионное удостоверение).
- Заполнить заявление на портале ФНС России или в МФЦ.
- Дождаться подтверждения — до 30 дней.
Ключевые даты-2026
- до 1 декабря 2026 — уплата налога за 2025 год по старой методике;
- 1 марта 2026 — первые уведомления по новой системе;
- 1 декабря 2027 — уплата налога за 2026 год уже по новым правилам.
Практические советы
- Проверьте кадастровую стоимость на rosreestr.gov.ru. При завышении подайте заявление на пересмотр — экономия может составить десятки тысяч рублей.
- Оформите все постройки в ЕГРН, чтобы воспользоваться вычетом 50 м².
- Следите за местными законами — муниципалитеты могут снижать ставки до 0 % или, наоборот, увеличивать их до 0,3 %.
Налоговая реформа 2026 года делает систему более прозрачной и справедливой за счёт привязки к кадастровой стоимости, но требует от граждан активного участия: регистрации объектов, оформления льгот и контроля за расчётами. Те, кто вовремя подготовится, реально снизит свои расходы и избежит штрафов.
Будьте внимательны и не откладывайте оформление документов на потом!