Сколько квартир сдаётся «в чёрную» и почему это невыгодно
По оценке Росстата и сервисов недвижимости:
- ≈ 8 млн человек снимают жилье;
- ≈ 95 % квартир сдаются без договора и без уплаты налогов;
- бюджет теряет 130–150 млрд рублей в год.
До последнего времени ФНС не могла эффективно выявлять таких арендодателей. Но в 2024–2025 гг. начали работать новые механизмы:
- обязательная регистрация краткосрочных аренд на Airbnb, Дом.ру и других площадках через Госуслуги;
- автоматический обмен данными между Росреестром, Росимуществом и ФНС;
- пилот «Прозрачная аренда» в Москве и Санкт-Петербурге.
Какой именно налог придётся платить в 2026 году
Классический НДФЛ
Ничего не изменилось: 13 % с дохода от аренды для резидентов РФ и 30 % для нерезидентов. Но появился самостоятельный декларационный режим «арендный доход» в личном кабинете налогоплательщика.
Патент «Арендодатель»
С 2026 г. можно купить патент (аналог «самозанятого» для ИП):
- стоимость — от 15 000 до 60 000 р/год, зависит от региона и метража;
- доход ограничен — не более 5 млн рублей в год;
- патент оплачивается единовременно, никаких деклараций.
Туристический налог на краткосрочную аренду
Новинка 2026 г. Пока законопроект одобрен в первом чтении:
- объект — сдача жилья сроком до 90 дней подряд;
- ставка — 5 % от цены за ночь, но не менее 100 р/cутки;
- сбор перечисляется автоматически через платформу (Airbnb, Booking и т. д.);
- если платформы нет — платит сам арендодатель.
Сколько заплатит обычный арендодатель: 3 расчёта
| Схема | Доход (мес) | Налог | |
|---|---|---|---|
| «В чёрную» до 2026 | 50 000 ₽ | 0 ₽ | 0 ₽ |
| НДФЛ 13 % | 50 000 ₽ | 6 500 ₽ | 78 000 ₽ |
| Патент (Москва, 1-комн.) | 50 000 ₽ | ≈ 30 000 ₽/год | 30 000 ₽ |
| Туристический налог (кв. 40 м², 30 ночей/мес) | 60 000 ₽ | 5 % ≈ 3 000 ₽ | 36 000 ₽ |
Что грозит за нарушение
Уже в 2025 г. ФНС запустила автоматические уведомления собственникам, у которых:
- платежи от арендаторов идут регулярно на карту;
- арендаторы прописаны временно, но договора в Росреестре нет;
- соседи жалуются на «гостиничный» поток жильцов.
Штрафы:
- 20 % от неуплаченного налога (минимум 40 000 ₽);
- 40 % при повторном нарушении;
- доначисление НДФЛ + пени + блокировка счёта.
Как легализоваться без боли: пошаговая инструкция
- Выберите режим: НДФЛ, патент «Арендодатель» или самозанятый (если сдаёте комнату).
- Составьте договор аренды в простой письменной форме и зарегистрируйте его в Росреестре (для договоров ≥ 1 года).
- Подайте уведомление в ФНС через Госуслуги → «Сообщить о начале сдачи жилья».
- Настройте автоплатёж в банке: 13 % от каждой оплаты переводится на спец.счёт «Налоговый агент».
- Для краткосрочной аренды — подключите профиль к системе «Туризм-ФНС» (появится 1 сентября 2026 г.).
Частые вопросы (FAQ)
Можно ли вообще не платить, если арендатор платит наличными?
Нет. С 2025 г. любые поступления свыше 100 000 ₽/квартал анализируются протоколом «Контроль доходов физлиц».
Что делать, если уже сдаю 3 года без налогов?
До 31 декабря 2026 г. действует налоговая амнистия: подайте «добровольное уведомление» и заплатите НДФЛ только за 2025 и 2026 гг. без пеней.
Лишат ли льготной ипотеки за аренду?
Уже лишают. Пример — москвич, который сдавал квартиру по льготной ипотеке в 2024 г.: банк расторг договор, а квартира перешла в «коммерческий» тариф 9 % годовых.
В 2026 году Россия окончательно уходит от «налоговой тени» на рынке аренды. Три главных вывода:
- 95 % неофициальных арендодателей выйдут на учёт автоматически;
- новый туристический налог станет «спящим» источник дохода регионов;
- выгоднее всего оформлять патент или самозанятость, платить меньше и спать спокойно.
Подготовьтесь заранее: до 1 октября 2026 г. подайте уведомление в ФНС и выберите удобный режим, чтобы не попасть под новые рейды инспекторов.