Продажа квартиры, а затем покупка новой недвижимости в том же налоговом году – ситуация, с которой сталкивается множество россиян. Как правильно оформить сделку, какие налоговые обязательства возникают и какие льготы можно получить? В статье мы подробно разберём:

• Какие налоги платятся при продаже квартиры;
• Какие условия позволяют уменьшить налоговую нагрузку до 0 %;
• Как оформить вычеты при покупке новой квартиры в том же году;
• Изменения в налоговом законодательстве, вступившие в силу в 2026 году.

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже квартиры

Продажа недвижимости считается получением дохода, поэтому с неё уплачивается НДФЛ. Ставка налога зависит от обстоятельств сделки:

Стандартная ставка

Для большинства физических лиц ставка НДФЛ составляет 13 % от налогооблагаемой базы.

Налоговая база

Налоговая база – это разница между ценой продажи и стоимостью приобретения (с учётом расходов на улучшения, комиссии и т.п.). Если квартира была приобретена до , то в качестве стоимости приобретения можно использовать оценочную стоимость, установленную в 2015 году (это часто выгоднее, чем реальная цена покупки).

Налоговый вычет «2 млн рублей»

Если продавец владел квартирой менее 5 лет, он может воспользоваться вычетом в размере 2 000 000 рублей. В этом случае налог рассчитывается только с суммы, превышающей 2 млн рублей.

Пример: продажа унаследованной квартиры за 3 млн рублей.

• Стоимость продажи: 3 000 000 руб.
• Налоговый вычет: 2 000 000 руб.
• Налогооблагаемая сумма: 1 000 000 руб.
• Налог (13 %): 130 000 руб.

Для применения вычета необходимо подать заявление о налоговом вычете вместе с налоговой декларацией по форме 3‑НДФЛ.

Как уменьшить налог до 0 %

Существует несколько сценариев, при которых продавец может полностью освободиться от уплаты НДФЛ:

1. Продажа недвижимости, находившейся в собственности более 5 лет. В этом случае налог не взимается.
2. Продажа квартиры, полученной в наследство, и последующая покупка недвижимости в течение 3 лет. При соблюдении условий можно оформить налоговый вычет «на покупку жилья». Подробнее – в пункте 3.
3. Продажа недвижимости стоимостью менее 1 млн рублей. Налог также не начисляется (при условии, что квартира не была получена в дар или в наследство).

Вычет при покупке новой квартиры в том же году

Если вы продаёте старую квартиру и в течение того же года покупаете новую (или получаете в дар/наследство), вы имеете право на вычет «на покупку жилья». Он позволяет уменьшить налоговую базу за счёт суммы, потраченной на новую недвижимость.

Условия получения вычета

• Продажа старой квартиры и покупка новой происходит в течение трёх лет с момента продажи.
• Сумма вычета ограничена 5 млн рублей (с 2026 года – 5,5 млн рублей в соответствии с поправками, одобренными Госдумой).
• Покупка должна быть оформлена договором купли‑продажи, договором дарения или наследования, а также подтверждена в регистрационных документах.
• Для получения вычета необходимо подать декларацию 3‑НДФЛ и приложить все подтверждающие документы (квитанции об уплате, договоры, выписки из ЕГРН).

Как рассчитывается налог с учётом вычета

Налоговая база уменьшается на сумму, потраченную на покупку новой квартиры, но не более установленного лимита. Пример:

• Продажа старой квартиры: 3 000 000 руб.
• Налоговый вычет «2 млн руб»: налогооблагаемая часть = 1 000 000 руб.
• Покупка новой квартиры: 4 500 000 руб.
• Вычет «на покупку жилья» (лимит 5 млн руб) = 1 000 000 руб.
• Налогооблагаемая сумма после вычета = 0 руб.
• Налог к уплате = 0 руб.

Таким образом, при правильном оформлении документов налог может быть полностью нулевым.

Налоги на имущество в 2026 году

Помимо НДФЛ, владельцы недвижимости обязаны платить налог на имущество. В 2026 году вступили в силу следующие изменения:

• Повышение ставок НДС на услуги по строительству и реконструкции жилья с 20 % до 21 % (это косвенно влияет на цены новых квартир).
• Льготные ставки для многоквартирных домов, где площадь жилых помещений менее 150 м², сохраняются.
• Для новых квартир, приобретённых в 2026 году, предусмотрено освобождение от налога на имущество на первые 5 лет при условии, что покупатель не владел недвижимостью в предыдущие 5 лет.

Пошаговая инструкция по оформлению всех налоговых вычетов

Шаг 1. Подготовка документов о продаже

1. Договор купли‑продажи старой квартиры.
2. Квитанция об уплате государственной пошлины за регистрацию перехода права.
3. Справка из налоговой о размере налога, если он уже был рассчитан.

Шаг 2. Оформление заявления о вычете «2 млн руб»

1. Заполнить форму 3‑НДФЛ за год продажи.
2. Приложить копию договора продажи и документы, подтверждающие право собственности (свидетельство о праве собственности, выписку из ЕГРН).
3. Подать заявление в отделение ФНС по месту жительства (можно через личный кабинет на nalog.ru).

Шаг 3. Покупка новой квартиры

1. Заключить договор купли‑продажи (или договор дарения/наследования) новой квартиры.
2. Получить выписку из ЕГРН о праве собственности на новую квартиру.
3. Сохранить все платежные документы (квитанции, банковские выписки).

Шаг 4. Оформление вычета «на покупку жилья»

1. Заполнить форму 3‑НДФЛ за тот же налоговый год.
2. В разделе «Вычет на покупку жилья» указать сумму, потраченную на новую квартиру (не более лимита).
3. Приложить договор покупки, выписку из ЕГРН, квитанции об оплате.
4. Подать декларацию в ФНС (личный кабинет или через уполномоченного представителя).

Шаг 5. Получение подтверждения и возврат налога

• ФНС проверит поданные документы в течение 30 дней.
• В случае одобрения налоговый орган перечислит вам излишне уплаченный налог (или уменьшит сумму к уплате).
• Если налог не был уплачен (налоговая база равна 0), вы получите справку об отсутствии обязательств.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос 1: Нужно ли платить налог, если я продал квартиру, находившуюся в собственности более 5 лет?

Нет. При владении квартирой более 5 лет налог на доходы физ. лиц не начисляется.

Вопрос 2: Можно ли одновременно воспользоваться вычетом «2 млн руб» и вычетом «на покупку жилья»?

Да. Вычет «2 млн руб» уменьшает налогооблагаемую базу от продажи, а вычет «на покупку жилья» уменьшает эту же базу за счёт расходов на новую квартиру. При правильном оформлении они комбинируются, что часто приводит к нулевой налоговой нагрузке.

Вопрос 3: Какой срок действия вычета «на покупку жилья»?

Вычет может быть использован в течение трёх лет после продажи старой квартиры. Если в течение этого периода вы не приобрели новое жильё, право на вычет утрачивается.

Вопрос 4: Какие изменения в налоговом кодексе вступили в силу в 2026 году?

Среди ключевых поправок:

• Увеличение лимита вычета «на покупку жилья» с 5 млн руб до 5,5 млн руб.
• Повышение ставки НДС на строительные услуги до 21 %.
• Освобождение от налога на имущество новых квартир на первые 5 лет при условии отсутствия собственности в предыдущие 5 лет.

Продажа квартиры и покупка новой в одном налоговом году – процесс, требующий внимательного планирования и правильного документального оформления. При соблюдении условий:

• Можно воспользоваться вычетом «2 млн руб», уменьшив налоговую базу.
• Можно оформить вычет «на покупку жилья», полностью нейтрализовав налог.
• В 2026 году новые лимиты и льготы делают процесс ещё более выгодным.

Рекомендуем заранее собрать все необходимые документы, воспользоваться личным кабинетом ФНС и при необходимости обратиться к налоговому консультанту, чтобы избежать ошибок и получить максимальную экономию.

Дата публикации: 18 апреля 2026 г.