Продажа недвижимости в России иностранными гражданами регулируется Налоговым кодексом РФ и рядом подзаконных актов. В статье подробно рассматриваются:

• Кто считается налогоплательщиком при продаже квартиры.
• Какие ставки налога применяются в 2025‑2026 годах.
• Какие льготы и вычеты могут снизить налоговую нагрузку.
• Процедура расчёта, подачи декларации и уплаты налога.
• Влияние международных договоров об избежании двойного налогообложения.

Правовой статус иностранного гражданина в налоговом праве РФ

Согласно части 1 статьи 207 Налогового кодекса РФ, налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) облагаются:

1. Резиденты РФ – лица, находящиеся в стране более 183 дней в календарном году.
2. Нерезиденты РФ – лица, не отвечающие пункту 1, в т.ч. иностранные граждане, временно пребывающие в России.

Для нерезидентов применяется единая ставка 30 % от полученного дохода, если иное не предусмотрено международными соглашениями.

Налоговая база при продаже квартиры

Налоговая база – это разница между суммой, полученной от продажи и нормой расходов (стоимость приобретения, затраты на улучшение, документальные комиссии). Если квартира была приобретена до 1 января 2016 г., то базой считается выплата, полученная от продажи, без учёта первоначальной стоимости (в этом случае применяется ставка 13 % для резидентов, но для нерезидентов – 30 %).

Что считается расходами

• Стоимость покупки квартиры (документально подтверждённая).
• Расходы на ремонт и улучшение, подтверждённые квитанциями.
• Расходы на нотариальное оформление сделки и уплату государственной пошлины.
• Комиссия агентства недвижимости (при наличии).

Налоговые вычеты и льготы

Для нерезидентов предусмотрены ограниченные льготы:

• Освобождение от налога при продаже недвижимости, находившейся в собственности менее 3 лет, если сделка осуществляется в рамках программ переселения, наследования или продажи в рамках единого семейного имущества.
• Согласно поправкам, принятым в 2025‑2026 годах, освобождение от НДФЛ при продаже квартиры в течение года после её получения в наследство сохраняется.
• Если между покупкой и продажей прошло более 5 лет, налоговая база уменьшается на многолетний имущественный вычет (по 1 % от стоимости за каждый полный год владения, но не более 30 % от цены продажи).

Ставки налога в 2025‑2026 годах

Порядок расчёта и уплаты налога

1. Определить статус налогоплательщика (резидент/нерезидент).
2. Собрать документы, подтверждающие стоимость приобретения и расходы (договор купли‑продажи, счета‑фактуры, договоры с подрядчиками).
3. Вычислить налоговую базу:

   База = Сумма продажи – (Стоимость покупки + Расходы на улучшение + Нотариальные и агентские комиссии)

4. Применить соответствующую ставку налога (30 % для нерезидентов).
5. Уменьшить налоговую базу на возможные вычеты и льготы (см. раздел 3).
6. Заполнить Декларацию по форме 3‑НДФЛ (для нерезидентов – форма 2‑НДФЛ, если доход получен в России).
7. Подать декларацию в налоговый орган по месту регистрации недвижимости в течение 30 дней с даты сделки.
8. Уплатить налог до 15 июля текущего года (если декларация подана в срок), иначе – в течение 30 дней со дня получения уведомления о сумме налога.

Влияние международных договоров

Россия имеет более 70 договоров об избежании двойного налогообложения (ДИДН). Если страна гражданства иностранного продавца заключила такой договор с РФ, возможны следующие варианты:

• Применение пониженной ставки (обычно 10‑15 %) вместо стандартных 30 %.
• Освобождение от налога в РФ при условии уплаты налога в стране резидентства.

Для применения ДИДН необходимо предоставить в налоговый орган:

• Справку о налоговом резидентстве (certificat de résidence fiscale).
• Копию декларации, подтверждающую уплату налога в стране резидентства.

Практические рекомендации для иностранных граждан

Как подготовить документы

• Скопировать оригиналы договоров купли‑продажи (приобретения и продажи).
• Собрать все счета‑фактуры на ремонт, улучшения, коммунальные услуги, если они учитываются в расходах.
• Получить выписку из реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН).
• Если вы используете налоговый договор, подготовить справку о резидентстве и подтверждение уплаты налога за рубежом.

Как избежать двойного налогообложения

1. Узнать, существует ли ДИДН между РФ и страной вашего гражданства.
2. Оформить справку о налоговом резидентстве в стране гражданства (обычно в налоговой службе).
3. В декларации указать ссылку на соответствующий договор и приложить подтверждающие документы.
4. Если налог уже уплачен за рубежом, подать заявление о зачете уплаченного налога в России.

Частые ошибки

• Не учитывают все расходы, связанные с улучшением квартиры, из‑за чего налоговая база завышается.
• Подают декларацию позже установленного срока, что приводит к штрафам (20 % от суммы налога за каждый просроченный день).
• Не проверяют наличие и условия ДИДН, уплачивая излишний налог.
• Не учитывают льготы, связанные с продажей в течение 3 лет после получения в наследство.

Пример расчёта налога для нерезидента

Предположим, что иностранец Иван Иванов (гражданин Украины) продал квартиру в Москве:

• Дата покупки: , цена – 5 000 000 ₽.
• Расходы на ремонт: 500 000 ₽ (счета‑фактуры имеются).
• Дата продажи: , цена – 9 000 000 ₽.
• Нотариальная пошлина и комиссия агентства: 150 000 ₽.

Шаги расчёта:

Сумма продажи = 9 000 000 ₽
Стоимость покупки = 5 000 000 ₽
Расходы на ремонт = 500 000 ₽
Комиссии = 150 000 ₽
Налоговая база = 9 000 000 – (5 000 000 + 500 000 + 150 000) = 3 350 000 ₽
Ставка для нерезидента = 30 %
Налог = 3 350 000 × 0,30 = 1 005 000 ₽

Если между Россией и Украиной действует ДИДН с пониженной ставкой 15 %, то налог составит 502 500 ₽, а разницу можно зачесть в стране резидентства.

Изменения налогового законодательства 2025‑2026 гг.

1. В 2025 году Госдума приняла поправки, отменяющие некоторые льготы при продаже жилья, однако они не затронули освобождение для нерезидентов, продающих недвижимость, полученную в наследство менее года назад.
2. С 2026 года введён автоматический расчёт налога для УСН‑компаний, владеющих имуществом, но это не относится к физическим лицам‑нерезидентам.
3. Для Крайнего Севера установлена отдельная ставка 1,9 %, но она применима только к резидентам, работающим в этих регионах.

Продажа квартиры иностранным гражданином в России – процесс, требующий точного расчёта налоговой базы, учёта возможных льгот и, при необходимости, применения международных договоров об избежании двойного налогообложения. При правильном подходе можно существенно сократить налоговую нагрузку и избежать штрафов.

Ключевые рекомендации:

• Точно определите статус налогоплательщика (резидент/нерезидент).
• Соберите все подтверждающие документы о стоимости приобретения и расходах.
• Проверьте наличие ДИДН между РФ и страной вашего гражданства.
• Не откладывайте подачу декларации – срок 30 дней с даты сделки.
• При возможности используйте льготы (наследство, короткий срок владения, многолетний имущественный вычет).

При соблюдении всех рекомендаций процесс продажи недвижимости будет прозрачным, а налоговые обязательства – полностью выполненными.