Актуальность темы. В 2026 году налоговые органы усилили контроль за правильным отражением в декларациях доходов от продажи земельных участков. Ошибки в учёте часто приводят к доначислению налога, штрафов и пени, как показали практические примеры из судебных дел.^[1][3][4]

Общие положения

Налог на прибыль (НП) уплачивается юридическими лицами, находящимися на общей системе налогообложения (ОСН). При реализации любого имущества, в т.ч. земельного участка, возникает объект налогообложения – прибыль от реализации (разница между выручкой от продажи и себестоимостью имущества).

Нормативно‑правовая база (на 2026 г.):

• Ст. 268 Налогового кодекса РФ (НК РФ) – определение дохода и расходов при реализации имущества.
• Ст. 256 НК РФ – классификация земельных участков как неамортизируемого имущества.
• Ст. 271 НК РФ – порядок отражения в декларации (строки 014 и 060 Приложения N 1‑N 2 к листу 02).
• Постановление ПФР № 302н от г. (практика расчёта налоговых вычетов).

Налоговая база при продаже земельного участка

2.1 Что считается доходом?

Доходом считается выручка от реализации – сумма, полученная (или подлежащая получению) по договору купли‑продажи, включая НДС (если платится) и иные обязательные платежи.

2.2 Что считается расходом (себестоимостью)?

Себестоимостью земельного участка является его стоимость приобретения* (включая затраты, связанные с приобретением: нотариальные услуги, регистрационные сборы, комиссии брокеров и т.п.)*. Поскольку земля не амортизируется, расходы на её содержание (налоги, арендные платежи) в расчёт прибыли не включаются, если они не относятся к приобретению.

2.3 Положительные и отрицательные сценарии

• Продажа по цене выше стоимости приобретения – образуется прибыль, облагаемая по ставке 20 % (для большинства организаций).
• Продажа по цене ниже стоимости приобретения – фиксируется убыток, который может быть учтён при расчёте налога (п. 3 ст. 268 НК РФ).
• Продажа по цене, равной стоимости – налоговая база = 0, налог не начисляется.

Порядок расчёта налога на прибыль

1. Определить выручку от реализации (строка 014 Приложения N 1 к листу 02).
2. Определить стоимость участка (строка 060 Приложения N 2 к листу 02).
3. Вычесть из выручки стоимость – получаем финансовый результат (прибыль/убыток).
4. Умножить полученный финансовый результат на ставку налога (обычно 20 %).
5. Учитывать возможные налоговые вычеты (убытки предыдущих лет, льготы и пр.) согласно ст. 274‑276 НК РФ.

Отражение операции в налоговой декларации

Для юридических лиц на ОСН используется декларация по налогу на прибыль (форма 2‑НДФЛ‑ЛС). При реализации земельного участка необходимо:

• Внести сумму выручки в строку 014 Приложения N 1 к листу 02.
• Внести стоимость участка в строку 060 Приложения N 2 к листу 02.
• При наличии убытка указать его в строке 066 (убыток от реализации).
• При необходимости оформить корректирующую (уточняющую) декларацию, если в первом отчёте были допущены ошибки (см. пример из судебного дела 2022 г., где налоговый орган доначислил налог после расторжения договоров).^[1]

Особенности при продаже земельного участка совместно с объектом недвижимости

Если вместе с землёй продаются здания, сооружения или иные объекты, необходимо учитывать их амортизацию отдельно.

• Земля – неамортизируемое имущество (ст. 256 НК РФ).
• Здание/сооружение – амортизируемое имущество (ст. 258‑259 НК РФ); при расчёте прибыли учитывается остаточная стоимость (первоначальная стоимость минус начисленная амортизация).

Судебная практика (2024‑2026 гг.) подтверждает, что раздельная продажа с целью «сохранения нулевой ставки» считается недопустимой, если юридически обе части имели единую цель продажи.^[1][4]

Примеры расчётов

Пример 1. Продажа без прибыли

Компания А приобрела земельный участок за 1 200 000 руб. в 2023 г. В 2026 г. продала его за ту же сумму.

Налог не начисляется.

Пример 2. Прибыль от продажи

Компания Б купила участок за 800 000 руб., а в 2026 г. продала за 1 200 000 руб.

Пример 3. Убыток от продажи

Компания В приобрела участок за 1 500 000 руб., продала за 1 200 000 руб.

Убыток может быть перенесён на будущие периоды (не более 10 лет) в соответствии со ст. 274 НК РФ.

Судебная практика 2020‑2026 гг.

Ниже – ключевые выводы из реальных дел, опубликованных в КонсультантПлюс и отраслевых изданиях:

• Дело 2022 г. – Общество продало земельный участок, но договоры были расторгнуты. Налоговый орган доначислил НП, указав, что доход от реализации должен был быть отражён в 2020 году, а расходы – в 2022 году. Суд поддержал позицию налоговой, подчеркнув, что доход фиксируется в момент передачи права собственности.^[1]
• Дело 2024 г. – Компания попыталась воспользоваться ставкой 0 % за счёт отделения продажи земли от здания. Суд признал, что цель была «искусственной» и доначислил налог, указав, что закон запрещает отчуждение зданий без земли.^[4]
• Дело 2025 г. – При продаже участка по цене ниже кадастровой стоимости суд указал, что для расчёта НП применяются фактические цены сделки, а не кадастровая стоимость.^[4]

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

1. Нужна ли уплата НП, если земля продана в течение 3 лет после приобретения? Да. Срок владения не влияет на налог на прибыль; он важен лишь для НДФЛ у физических лиц.
2. Можно ли уменьшить доход от продажи за счёт расходов на подготовку к продаже (реклама, юридические услуги)? Да, такие расходы относятся к операционным расходам и учитываются в строке 066 Приложения N 2.
3. Что делать, если покупатель не выплатил цену в срок? Доход признаётся в момент передачи прав (дата регистрации в Росреестре). Если оплата не получена, это не отменяет налоговых обязательств – применяется принцип начисления.^[1]
4. Какие налоговые льготы могут быть применены? Льготы предусмотрены для сельскохозяйственных предприятий, организаций, осуществляющих социальное обслуживание, а также при передаче земли в аренду государственным нуждам (ст. 284‑285 НК РФ).

Практические рекомендации бухгалтера

• Точно фиксировать дату перехода права собственности – это ключевой момент для признания дохода.
• Сохранять все первичные документы (договор, акт приёма‑передачи, расчётные листы) для подтверждения стоимости приобретения.
• При продаже совместно с объектом недвижимости вести отдельный расчёт прибыли для земли и для здания.
• При возникновении сомнений – использовать уточняющую декларацию до получения решения налоговой инспекции.
• Контролировать сроки подачи декларации (не позднее 30 апреля года, следующего за годом реализации) и оплаты (не позднее 15 июля).^[2]

Налог на прибыль при реализации земельного участка – достаточно прямой процесс, но требует внимательного документального оформления и правильного отражения в налоговой декларации. Основные правила:

1. Доход фиксируется в момент перехода права собственности.
2. Себестоимость – цена приобретения и сопутствующие расходы.
3. При продаже по цене, равной стоимости, налог не начисляется.
4. Убыток от продажи может быть перенесён на будущие периоды.
5. Раздельная продажа земли и построек с целью получения льгот может быть оспорена налоговыми органами и судами.

Соблюдение этих принципов поможет избежать доначислений, штрафов и длительных проверок.

Дата публикации: . Информация актуальна на 2026 год, ссылки – КонсультантПлюс, ФНС России, RNK, Статья о налоге на прибыль.