В 2026 году правила расчёта и уплаты налога на прибыль (НДФЛ) при продаже земельного участка с домом претерпели ряд изменений: вступила в силу прогрессивная шкала НДФЛ, а штрафы за просрочку декларации выросли вдвое. Ниже — подробное руководство, как не переплатить и не попасть под санкции.

Когда налог платить не нужно

Минимальный срок владения

• 3 года — если участок с домом:
  • получен по наследству или в дар от близкого родственника;
  • перешёл в собственность в рамках приватизации;
  • оформлен по договору пожизненного содержания.
• 5 лет — во всех остальных случаях (например, куплен за деньги).

Единственное жильё

Если продаваемый дом с участком является вашим единственным жилым помещением, освобождение от НДФЛ наступает уже через 3 года владения независимо от способа получения.

Какой налог платим, если срок ещё не прошёл

Ставка НДФЛ

• 13 % — для резидентов РФ на доход до 2,4 млн руб. за налоговый год;
• 15 % — для резидентов на доход выше 2,4 млн руб.;
• 30 % — для нерезидентов.

Налогооблагаемая база

Берётся максимальное из двух значений:

1. Цена по договору купли-продажи.
2. 70 % от кадастровой стоимости на 1 января года продажи.

Как уменьшить налог

Имущественный вычет

Размер вычета — 1 000 000 рублей на объект недвижимости (дом + участок).
Пример:
Доход от продажи 5 000 000 руб. – вычет 1 000 000 руб. = 4 000 000 руб. × 13 % = 520 000 руб. к оплате.

Вычет «доход минус расходы»

Можно учесть:

• затраты на покупку участка и дома (документально подтверждённые);
• расходы на строительство, материалы, подключение коммуникаций;
• проценты по ипотеке, если объект приобретался в кредит.

Пример:
Продали за 5 000 000 руб., купили за 2 000 000 руб., вложили в строительство ещё 1 500 000 руб.
Налогооблагаемая база: 5 000 000 – 2 000 000 – 1 500 000 = 1 500 000 руб.
НДФЛ: 1 500 000 × 13 % = 195 000 руб.

Пошаговая инструкция: как заплатить налог

1. До 30 апреля 2027 года подать в ИФНС декларацию 3-НДФЛ за 2026 год.
2. В декларации указать:
   • доход от продажи;
   • применяемый вычет;
   • расходы (если выбран вычет «доход минус расходы»).
3. До 15 июля 2027 года перечислить НДФЛ на расчётный счёт ИФНС (реквизиты указаны в уведомлении).

Что изменилось с 2025 года

• Прогрессивная шкала: часть дохода свыше 2,4 млн руб. облагается по 15 %.
• Штрафы: за неподанную декларацию, 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не менее 1 000 руб. и не более 30 %.
• Налоговый период: доход от продажи, совершённой в 2026 году, относится к 2026 году независимо от даты подачи декларации.

Частые ошибки

Полезные шаблоны документов

• Скачать образец 3-НДФЛ при продаже участка с домом (PDF)
• Скачать перечень документов для подтверждения расходов (DOCX)

Краткий совет: за 2–3 месяца до продажи закажите выписку ЕГРН и актуальную кадастровую стоимость, чтобы заранее рассчитать налог и выбрать самый выгодный вариант вычета.