Владельцы недостроенной квартиры сталкиваются сразу с двумя видами налоговой нагрузки: во-первых, необходимо уплачивать ежегодный имущественный налог, а во-вторых, если объект продаётся до истечения льготного срока, возникает обязанность по уплате НДФЛ. Ниже ‒ подробный разбор каждой ситуации по состоянию на апрель 2026 года.

Имущественный налог на недостроенную квартиру

1.1 Кто платит

Плательщиком признаётся любое физическое лицо-владелец, на которого зарегистрировано право собственности на объект незавершённого строительства (ОНС) с проектируемым назначением «жилое помещение». То, кто фактически проживает или арендует квартиру, значения не имеет.

1.2 Когда налог не платится

• Дом возводится в течение одного-двух строительных сезонов и ещё не поставлен на кадастровый учёт – никакого налогового уведомления не придёт.
• Объект не оформлен как ОНС (например, стройка идёт «на себя» без регистрации) – данные в Росреестре отсутствуют, и ФНС не знает о существовании квартиры.

1.3 Размер ставки

Точное значение установлено муниципальным/городским законом. Сверьте его в сервисе ФНС «Справочно-правовая база» → «Региональные налоги».

1.4 Срок уплаты

1.5 Как проверить и заплатить

1. Зайдите в «Личный кабинет налогоплательщика» – вкладка «Начисления → Имущественные налоги».
2. Если хотите получать бумажные уведомления, в настройках личного кабинета выберите «Получать по почте».
3. Оплатите онлайн или через любой банк по УИН из уведомления.

НДФЛ при продаже недостроенной квартиры

2.1 Когда возникает обязанность

Любая уступка прав требования по ДДУ (договору долевого участия) создаёт доход, подлежащий налогообложению (ст. 228 НК РФ). Это касается как полной продажи, так и переуступки доли.

2.2 Льготный пятилетний срок

Налог не платится, если между регистрацией права собственности на уже построенную квартиру и датой её продажи прошло минимум 5 лет.
Для недостроенной квартиры счёт идёт с момента регистрации права на объект как ОНС, а не с даты ДДУ. Поэтому, если вы продаёте «коробку» до ввода дома в эксплуатацию, льгота пока не применяется.

2.3 Как рассчитать налог

Формула:
НДФЛ = 13 % × (Цена продажи − 1 000 000 ₽ − Документированные расходы)

• 1 000 000 ₽ – вычет по п. 2 ст. 220 НК РФ.
• К расходам можно отнести: цена ДДУ, проценты по ипотеке, отделочные работы, материалы (если есть чеки/акты).

Пример расчёта

Продали недостроенную квартиру за 6,5 млн ₽. Документированные расходы: 4 млн ₽ (цена ДДУ) + 500 тыс. ₽ (ипотечные проценты) = 4,5 млн ₽.
Налогооблагаемая база = 6,5 млн − 1 млн − 4,5 млн = 1 млн ₽.
НДФЛ = 1 млн × 13 % = 130 000 ₽.

2.4 Сроки и порядок уплаты

1. До 30 апреля 2027 г. подать 3-НДФЛ за 2026 год.
2. Оплатить налог до 15 июля 2027 г.

Частые ошибки владельцев недостроек

• «Стройка длится 3 года, значит, налог не платим» – если объект уже числится в ЕГРН, начисление идёт независимо от стадии строительства.
• «Продал по переуступке – ничего не должен» – переуступка права требования = доход, НДФЛ платится по общим правилам.
• «Сразу применю 1 млн вычет + расходы» – вычет или расходы, суммировать нельзя (ст. 220 НК РФ п. 2 п. 2).

Как законно снизить налог

Чек-лист для владельца недостроенной квартиры в 2026 г.

1. Проверьте, есть ли объект в ЕГРН: rosreestr.gov.ru → «Справочная информация».
2. Если объект ОНС, ожидайте уведомление ФНС до 1 ноября 2026 г. (за 2025 г.).
3. Уточните региональную ставку в ФНС или на сайте муниципалитета.
4. При продаже:
   • сохраняйте все чеки и договоры;
   • подайте 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года;
   • оплатите налог до 15 июля.