Ключевые вопросы, которые мы разберём:

• кто, сколько и когда платит налог при продаже доли в квартире;
• как распределяется имущественный вычет между совладельцами;
• какие сроки владения освобождают от НДФЛ;
• пошаговая инструкция по подаче декларации 3-НДФЛ;
• примеры расчётов и типичные ошибки.

Общие правила налогообложения долевой собственности

Долевая собственность — это когда жильё принадлежит нескольким лицам, и у каждого в ЕГРН прописана конкретная доля (например, 1/2, 1/3, 34/100).

Налогооблагаемые события:

1. Продажа квартиры/доли: появляется доход, с которого уплачивается НДФЛ.
2. Покупка квартиры/доли: появляется право на имущественный вычет.
3. Владение объектом: ежегодный налог на имущество физлиц.

Налог при продаже доли в 2026 году

Облагаемый доход

Налоговая база = цена продажи − вычет.

Ставка НДФЛ: 13 % (доходы сверх 5 млн руб. за год облагаются по 15 %).

Освобождение по сроку владения

• 3 года — если квартира/доля получена:
  • по наследству или дару от члена семли;
  • по договору ренты;
  • приватизация;
  • договор долевого участия (ДДУ), где дата начала отсчёта с момента полной оплаты, а не регистрации права.
• 5 лет — во всех остальных случаях (например, покупка на вторичном рынке).

Имущественный вычет при продаже

Максимальный размер вычета: 1 000 000 руб. на объект.

Важно: если квартира продаётся по одному договору, вычет делится между всеми долями пропорционально доле.
Пример: квартира стоит 5 млн руб., 1/2 доля продаётся за 2,5 млн. Вычет 1 млн разделится пополам → 500 тыс. на каждого. Налог к уплате: (2,5 млн − 0,5 млн) × 13 % = 260 тыс. руб.

Если каждая доля оформлена отдельным договором, каждый собственник получает полный вычет 1 000 000 руб.

Имущественный вычет при покупке доли в 2026 году

Размер вычета

• максимум 2 000 000 руб. на человека;
• если квартира стоит 3 млн руб. и доли 50/50, каждый может вернуть 13 % от 1,5 млн = 195 тыс. руб.;
• остаток переносится на следующие покупки, если цена объекта < 2 млн.

Как распределяется вычет при долевой собственности

Вычет делится строго по долям, независимо от того, кто фактически платил деньги.

Если доли не указаны в договоре, но объект куплен супругами в браке, они могут подать заявление о распределении вычета в любых пропорциях (0 %/100 % или наоборот).

Пошаговая инструкция: как получить вычет и подать декларацию

Шаг 1. Подготовить документы

• договор купли-продажи (ДДУ);
• свидетельство о праве собственности (или ЕГРН-выписка);
• платёжные документы (чеки, выписки, расписки);
• паспорт, ИНН;
• если продаёте — договор продажи и квитанция о получении денег.

Шаг 2. Заполнить 3-НДФЛ

Форма подаётся до 30 апреля года, следующего за годом продажи (например, за 2025 г., до 30 апреля 2026 г.).
При покупке — подавать можно в любой момент после регистрации права.

Шаг 3. Подать в ФНС

• лично или по доверенности;
• через сервис «Личный кабинет налогоплательщика»;
• через Госуслуги.

Шаг 4. Дождаться возврата

Срок возврата НДФЛ: до 3 месяцев со дня подачи заявления.

Примеры расчёта

Пример 1. Продажа доли менее 3 лет владения

Квартира стоимостью 6 млн руб. куплена в долях 40 % и 60 %. Прошло 2 года. Продаётся за 6,3 млн. Вычет 1 млн распределяется 400 тыс. и 600 тыс.

• Доход первого собственника: 6,3 млн × 40 % = 2,52 млн;
• Налогооблагаемая база: 2,52 млн − 0,4 млн = 2,12 млн;
• НДФЛ: 2,12 млн × 13 % = 275,6 тыс. руб.

Пример 2. Покупка доли и получение вычета

Стоимость доли 1/3 квартиры — 1 800 000 руб. Собственник ранее не использовал вычет. Он вернёт 13 % от 1,8 млн = 234 тыс. руб. и вправе докупить ещё 200 тыс. руб. вычета в будущем.

Типичные ошибки

1. Ошибка: считать, что вычет 1 млн полностью принадлежит каждому при долевой продаже.
   Факт: вычет делится пропорционально доле при едином договоре.
2. Ошибка: начинать отсчёт 3/5 лет с даты регистрации права при ДДУ.
   Факт: отсчёт идёт с даты полной оплаты по договору долевого участия.
3. Ошибка: забывать про декларацию при продаже доли, даже если налог к уплате 0 руб.
   Факт: декларация подаётся всегда, если срок владения меньше льготного.

Подводим итог

При продаже доли учитывайте срок владения и правильно распределяйте вычет 1 млн руб.
При покупке доли помните: 2 млн руб. вычета — это персональный лимит, который можно «докупить» у будущих сделок.
Декларацию 3-НДФЛ подавайте строго до 30 апреля, налог, до 15 июля.
Всё можно сделать онлайн через личный кабинет на nalog.gov.ru.

Если остались вопросы, задайте их в комментариях или обратитесь к налоговому консультанту: ошибка в расчётах может стоить сотен тысяч рублей.