Каждый владелец недвижимости рано или поздно сталкивается с вопросом: «Какой налог придётся заплатить при продаже квартиры?» Ответ зависит от года сделки‚ срока владения‚ полученного дохода и статуса налогоплательщика․ Ниже — самая свежая‚ актуальная на 20 апреля 2026 года информация‚ собранная воедино․

Когда квартира вообще освобождается от НДФЛ

Если вы — налоговый резидент РФ‚ то налог не платится в следующих случаях:

• 3 года и более владеете квартирой‚ полученной:
  • по договору дарения от близкого родственника;
  • в порядке наследования;
  • в рамках приватизации;
  • по договору пожизненного содержания․
• 5 лет — во всех остальных случаях (куплена на рынке‚ получена в обмен и т․д․)․

Если срок владения меньше — доход от продажи облагается НДФЛ‚ но с возможными вычетами․

Как рассчитать налог‚ если владение меньше минимального срока

2․1 Прогрессивная шкала с 2025 года

Начиная с доходов‚ полученных в 2025 году‚ применяется обновлённая прогрессивная шкала НДФЛ:

До 2024 года действовала ровная ставка 13 % без порогов․

2․2 Уменьшение налогооблагаемой базы

Вы можете выбрать один из двух способов уменьшения дохода:

1. Имущественный вычет, фиксированные 1 000 000 ₽ (с 01 января 2027 года планируется повысить до 3 000 000 ₽)․
2. Расходный вычет — подтверждённые документально затраты на покупку этой же квартиры․

Пример 1․ Светлана продала квартиру за 3‚5 млн ₽‚ купленную в 2024 году за 3 млн ₽

• Доход: 3 500 000 ₽
• Расходы: 3 000 000 ₽
• Налоговая база: 3 500 000 – 3 000 000 = 500 000 ₽
• НДФЛ: 500 000 × 13 % = 65 000 ₽

Пример 2․ Квартиру подарили в 2023 году‚ продали в 2025 году за 4 млн ₽

• Расходов нет‚ используем вычет 1 млн ₽․
• База: 4 000 000 – 1 000 000 = 3 000 000 ₽
• 2 400 000 × 13 % = 312 000 ₽
• 600 000 × 15 % = 90 000 ₽

Сроки подачи декларации и уплаты налога

Важно! С 2026 года используется новая форма 3-НДФЛ‚ утверждённая ФНС․ Убедитесь‚ что скачиваете именно её на сайте nalog․gov․ru․

Особые ситуации и лайфхаки

4․1 Единственное жильё

При продаже единственной квартиры (или доли) минимальный срок владения сокращается до 3 лет․ Убедитесь‚ что на момент сделки у вас не было другой недвижимости в собственности․

4․2 Продажа частями

Если продаёте доли разным покупателям по отдельным договорам‚ каждая доля получает свой вычет 1 млн ₽‚ что может существенно снизить налог․

4․3 Заверение сделок по биометрии

С 1 июля 2026 года в РФ вводится возможность заверять сделки купли-продажи недвижимости через биометрические данные без личного визита к нотариусу․ Это не влияет на налог‚ но ускоряет процесс․

Алгоритм действий продавца: чек-лист

1. Определите дату перехода права собственности в ЕГРН․
2. Посчитайте срок владения: меньше 3/5 лет?
3. Если «да»:
   • Выберите вычет (1 млн ₽ или расходы)․
   • Рассчитайте налог с учётом прогрессивной шкалы․
4. До 30 апреля следующего года подайте 3-НДФЛ через ЛК-ФЛ или Госуслуги․
5. До 15 июля оплатите НДФЛ‚ иначе начнутся пени и штрафы (20 % от суммы + 1/300 ставки ЦБ за каждый день просрочки)․

Что ожидается дальше

• Госдума рассматривает повышение необлагаемого вычета до 3 млн ₽ для жилья‚ проданного после ․
• Возможна индексация порогов прогрессивной шкалы с учётом инфляции․
• Внедрение «цифровых сделок» — полное оформление продажи квартиры онлайн через Госуслуги уже в 2027 году․

Налог на продажу квартиры в России — это не только 13 %‚ а целый набор условий: срок владения‚ тип получения имущества‚ размер дохода и способ уменьшения базы․ Начиная с 2025 года в игру вступает прогрессивная шкала‚ а с 2026-го — новая форма декларации и биометрические сделки․ Учитывайте все нюансы‚ сохраняйте документы и при необходимости консультируйтесь с налоговым экспертом․

Статья подготовлена по состоянию на 20 апреля 2026 г․ Данные актуальны на текущее законодательство РФ․