Даже после выхода на пенсию многие россияне продолжают использовать принадлежащие им нежилые помещения для ведения бизнеса или сдачи в аренду. Какие налоги они обязаны платить в 2026 году? Какие льготы сохраняются и как оформить вычеты? Детально разбираемся вместе с экспертами.
Что считается «коммерческой недвижимостью»
В российском законодательстве термин «коммерческая недвижимость» прямо не фигурирует. Вместо него используются понятия:
- объекты капитального строительства (здания, помещения, сооружения);
- незавершённое строительство;
- помещения, предназначенные для размещения торговли, офисов, общепита и пр.
Главный критерий — предназначение объекта по документам и его фактическое использование. Если пенсионер владеет магазином, складом или кафе, он имеет дело именно с коммерческой недвижимостью.
Основные налоги, которые платит владелец
| Налог | Ставка | Кто устанавливает | База налогообложения |
|---|---|---|---|
| Налог на имущество организаций | до 2,2 % | регионы РФ | кадастровая или остаточная стоимость |
| Земельный налог | 0,3–1,5 % | муниципалитет | кадастровая стоимость участка |
| НДФЛ при сдаче в аренду | 13 % (резиденты) 30 % (нерезиденты) | налоговый кодекс РФ | доходы от аренды |
| НДС | 22 % с | федеральный | выручка от продаж |
Льготы пенсионеров по земельному налогу
Как и в 2025 году, пенсионеры в 2026 году могут:
- получить льготу 600 кв. м (6 соток) по одному земельному участку;
- освободиться от налога полностью, если участок не превышает этот размер;
- подать заявление один раз — льгота будет действовать автоматически.
Пример: Кадастровая стоимость участка под гаражом 420 000 ₽, размер 4 сотки. Налог за 2026 год: 420 000 ₽ × 0,3 % = 1 260 ₽ → после вычета 600 кв. м пенсионер платит 0 ₽.
Налог на имущество организаций: где пенсионеру искать послабления
Федерального освобождения для пенсионеров нет. Однако:
- Регионы вправе устанавливать свои льготы. Например, в Московской области пенсионеры-ИП на УСН освобождены от налога на торговые павильоны до 50 кв. м.
- Объекты общего имущества (кладовые, гаражи) в многоквартирных домах не облагаются налогом на имущество организаций, если они не используются в бизнесе.
- Для ИП на патенте налог на имущество не платится вовсе, если объект попадает в перечень патентной деятельности.
Как рассчитать налог на коммерческую недвижимость в 2026 году
До 2025 года действовало две базы — инвентаризационная и кадастровая. С 2026 года кадастровая стоимость стала единственной базой для большинства объектов.
Формула:
Налог = Кадастровая стоимость × Ставка × Коэффициент владения × Льгота
- Кадастровая стоимость берётся на 1 января 2026 года.
- Коэффициент владения = количество месяцев владения / 12.
- Льгота определяется на уровне субъекта РФ.
Пример: Пенсионер владеет офисом площадью 60 кв. м в Казани, кадастровая стоимость 3 500 000 ₽; Региональная ставка 0,5 %. Льгот нет; Налог за 2026 год: 3 500 000 ₽ × 0,5 % = 17 500 ₽.
Как оформить льготу: пошаговая инструкция
- Подготовьте пакет документов:
- паспорт или другое удостоверение личности;
- СНИЛС;
- свидетельство о праве собственности (ЕГРН);
- заявление на льготу (форма КНД 1150063).
- Выберите способ подачи:
- лично в ИФНС;
- через сервис «Личный кабинет налогоплательщика» на сайте ФНС;
- через МФЦ или Госуслуги.
- Сроки: не позднее 31 декеля 2026 года, для получения льгот за 2026 год.
Что изменится с ростом НДС до 22 %
С 1 января 2026 года ставка НДС повышена до 22 %. Это коснётся пенсионеров-арендодателей, которые:
- сдают коммерческие помещения по договору аренды, выставляя счета-фактуры;
- работают по упрощённой системе, но обязаны платить НДС как налоговые агенты (например, арендуют помещение у иностранной компании).
Важно: если пенсионер использует патент или самозанятость, НДС он не платит.
Типовые ошибки пенсионеров
Ошибка 1: Не подали заявление на льготу
ИФНС не обязана предоставлять льготу автоматически. Без заявления применяется общая ставка.
Ошибка 2: Забыли о «втором» объекте
Льгота по земельному налогу 600 кв. м предоставляется только на один из участков по выбору налогоплательщика.
Ошибка 3: Спутали режимы
Если пенсионер владеет помещением как физлицо, но сдаёт его через ИП, налоги могут начисляться дважды: как НДФЛ и как налог на имущество организаций.
Чек-лист для пенсионера-владельца коммерческой недвижимости в 2026 году
- Проверить кадастровую стоимость на сайте Росреестра.
- Уточнить льготы в местном законе о налоге на имущество.
- Подать заявление на льготу по земельному налогу до .
- Проверить, нужно ли регистрироваться в качестве ИП при аренде.
- Сравнить режимы: патент, УСН, самозанятость — выбрать оптимальный.
- Учесть рост НДС до 22 % в цене аренды.
Где получить бесплатную помощь
- ИФНС: горячая линия 8 (800) -22-22-22.
- Центры «Мои документы»: консультации по льготам.
- Бесплатные юридические клиники при вузах.