Вопрос налогообложения продажи недвижимости юридическими лицами является одним из самых актуальных в сфере корпоративного налогообложения.
С 2025 года в России произошли важные изменения в Налоговом кодексе, которые влияют как на порядок расчёта налога, так и на наличие льгот.
В этой статье подробно разберём, какие налоговые обязательства возникают у юридических лиц при продаже недвижимости, как правильно рассчитать налог, какие существуют льготы и какие сроки подачи деклараций.

Содержание

1. Правовое основание налога
2. Налоговая база при продаже недвижимости
3. Ставки налога
4. Льготы и освобождения
5. Пошаговый расчёт налога (пример)
6. Декларирование и сроки уплаты
7. Последние изменения (2025‑2026 гг.)
8. Часто задаваемые вопросы

Правовое основание налога

Налог на имущество юридических лиц регулируется:

• Статья 395 Налогового кодекса РФ (НК РФ) – «Налог на имущество организаций»;
• Постановление Правительства РФ от № 1500 «Об утверждении порядка расчёта и уплаты налога на имущество при отчуждении недвижимости»;
• Постановление Пленума Верховного суда РФ от № 12 «Оспаривание налоговых споров, связанных с продажей недвижимости».

Согласно пункту 1 статьи 395 НК РФ, объектом налогообложения является недвижимое имущество, находящееся в собственности юридического лица. При его отчуждении (продаже, передаче в аренду более 12 мес.) возникает обязанность уплатить налог на доход от продажи, а также налог на имущество, подлежащий уплате в момент перехода права собственности.

Налоговая база при продаже недвижимости

Налоговая база определяется исходя из разницы между продажной ценой (выручкой) и балансовой стоимостью (остаточной стоимостью) объекта. При этом учитываются следующие элементы:

• Продажная цена – фактическая сумма, полученная от покупателя, включая все сопутствующие выплаты (пени, штрафы, компенсацию за аренду и т.п.).
• Балансовая стоимость – стоимость, учитываемая в бухгалтерском учете организации на момент продажи, за вычетом накопленной амортизации.
• Себестоимость улучшений – затраты, связанные с капитальными ремонтами, реконструкцией, которые могут быть добавлены к балансовой стоимости.
• Корректировки – уменьшения стоимости в случае наличия обременений (ипотека, арест) и т.д.

Если продажная цена меньше балансовой стоимости, налог не начисляется (отрицательная разница фиксируется как убыток, который может быть перенесён на будущие периоды). Если цена выше – налог облагается разницей.

Ставки налога

Таким образом, при продаже недвижимости юридическое лицо одновременно платит:

• Налог на имущество (по ставке региона);
• Налог на прибыль (если получена прибыль);
• НДС (если объект не освобождён от налога).

Льготы и освобождения

Согласно пункту 3 статьи 395 НК РФ и региональным нормативам, следующие категории юридических лиц могут претендовать на льготы:

• Малый бизнес (по классификации ФНС) – ставка налога на имущество может быть снижена до 0,1 %.
• Организации, осуществляющие благотворительную деятельность – полное освобождение от налога на имущество на объекты, используемые в благотворительных целях.
• Инвесторы в развитие регионов – льготные ставки (0,5 %) при условии реинвестирования выручки в аналогичные объекты в течение 3 лет.
• Сельскохозяйственные кооперативы – освобождение от налога на имущество, если объект используется в сельскохозяйственной деятельности.
• Объекты, находящиеся в особой экономической зоне (ОЭЗ) – налоговая ставка может быть нулевая в течение первых 5 лет.

Для получения льготы необходимо подать в налоговый орган заявление с подтверждающими документами (устав, лицензии, свидетельства). Заявление подаётся не позднее 30 дней с даты получения уведомления о налоге.

Пошаговый расчёт налога (пример)

Рассмотрим типичный пример продажи офисного здания юридическим лицом.

Исходные данные

• Балансовая стоимость объекта (с учётом амортизации) – 150 000 000 ₽;
• Продажная цена – 200 000 000 ₽;
• Региональная ставка налога на имущество – 1,5 %;
• Юридическое лицо является плательщиком НДС.

Шаг 1. Расчёт налога на прибыль

Прибыль = Продажная цена – Балансовая стоимость = 200 000 000 ₽ – 150 000 000 ₽ = 50 000 000 ₽.
Налог на прибыль = 20 % × 50 000 000 ₽ = 10 000 000 ₽.

Шаг 2. Расчёт НДС

НДС = 20 % × 200 000 000 ₽ = 40 000 000 ₽.
(При этом в налоговой декларации по НДС указывается выручка и начисленный налог.)

Шаг 3. Расчёт налога на имущество

Налоговая база = Продажная цена = 200 000 000 ₽ (по новому порядку, установленному постановлением от ).
Налог на имущество = 1,5 % × 200 000 000 ₽ = 3 000 000 ₽.

• Налог на прибыль – 10 000 000 ₽;
• НДС – 40 000 000 ₽ (считается в рамках общей НДС‑декларации);
• Налог на имущество – 3 000 000 ₽.

Общая налоговая нагрузка по сделке составляет 53 000 000 ₽ (без учёта возможных налоговых вычетов).

Декларирование и сроки уплаты

Важно: в случае, если продажа происходит в течение календарного года, но налоговый период ещё не закончен, начисление налога на имущество производится в момент регистрации перехода права собственности в Росреестре. Поэтому рекомендуется сразу после сделки подать уведомление в налоговый орган.

Последние изменения (2025‑2026 гг.)

С 2025 года в налоговое законодательство внесены следующие ключевые изменения, влияющие на продажу недвижимости юридическими лицами:

• Утверждена единая методика расчёта налоговой базы по налогу на имущество при отчуждении недвижимости (постановление № 1500 от ). Теперь базой считается реальная продажная цена, а не остаточная балансовая стоимость.
• Введён «пороговый» механизм освобождения от НДС для сделок стоимостью менее 1 млн ₽ – такие операции освобождаются от уплаты НДС, если продавец не является резидентом НДС.
• Повышены лимиты льготных ставок для малого бизнеса – ставка налога на имущество может быть снижена до 0,1 % при условии, что доход организации не превышает 500 млн ₽ в год.
• Установлен обязательный электронный документооборот при передаче уведомления о продаже в налоговый орган (через портал Госуслуг). С 1 января 2026 г. бумажные формы не принимаются.
• Согласованность с Налоговым кодексом РФ о «субъектной» системе налогообложения – в регионах с повышенными ставками (более 1,5 %) организации могут запросить «пересмотр» ставки в случае доказательства экономической целесообразности.

Эти изменения делают процесс налогообложения более прозрачным, но одновременно требуют от компаний более тщательного планирования и своевременного оформления электронных документов.

Часто задаваемые вопросы

Вопрос: Нужно ли платить налог на имущество, если объект продан ниже балансовой стоимости?

Ответ: Нет. При отрицательной разнице налог на прибыль не начисляется, а налог на имущество рассчитывается от продажной цены, поэтому в случае убыточной сделки налоговая база будет низкой, но всё равно подлежит уплате (если цена выше 0). При полной утрате стоимости (цена = 0) налог не уплачивается.

Вопрос: Как оформить льготу для малого бизнеса?

Ответ: Необходимо подать в налоговый орган заявление по форме № П-1 с приложением выписки из ЕГРЮЛ, подтверждающей, что выручка за последний финансовый год не превышает установленный порог. Заявление подаётся до 30 дней с момента получения налогового уведомления.

Вопрос: Влияет ли наличие арендных обязательств на налоговую базу?

Ответ: Да. Если объект находится в аренде более 12 мес., арендные платежи учитываются как расход, но не уменьшают балансовую стоимость. При продаже арендованного объекта налоговая база всё равно определяется по продажной цене.

Вопрос: Нужно ли платить НДС, если продавец – не плательщик НДС?

Ответ: Нет. Организации, не зарегистрированные в качестве плательщиков НДС, освобождаются от уплаты НДС при продаже недвижимости, однако они обязаны указать в договоре, что НДС не начисляется.

Вопрос: Как быстро происходит регистрация перехода права собственности в Росреестре?

Ответ: При подаче полного пакета документов (договор купли‑продажи, выписка из ЕГРН, согласие органов управления) в среднем 30‑45 дней. После регистрации налоговый орган получает автоматическое уведомление и формирует налоговое уведомление.

Продажа недвижимости юридическим лицом – процесс, требующий внимательного подхода к налоговому планированию. С учётом последних изменений в Налоговом кодексе (2025‑2026 гг.) юридическим лицам необходимо:

• Точно определить налоговую базу по каждому из трёх налогов (налог на имущество, налог на прибыль, НДС);
• Проверить возможность применения льготных ставок, особенно если компания относится к категории малого бизнеса или инвестирует в региональные проекты;
• Своевременно подать электронные уведомления и декларации, соблюдая установленные сроки;
• Вести подробный учёт всех затрат, связанных с улучшением и обслуживанием объекта, чтобы корректно отразить их в балансовой стоимости.

Тщательное соблюдение этих рекомендаций позволит минимизировать налоговую нагрузку и избежать штрафов, а также обеспечит прозрачность взаимоотношений с налоговыми органами.

Если у вас остались вопросы или требуется индивидуальная консультация, рекомендуется обратиться к квалифицированному налоговому консультанту или бухгалтеру, специализирующемуся на недвижимости.